רכישת דירה מקבלן לעומת רכישה של דירה יד שנייה

עמוד הבית > עמודי השוואה > נדל"ן > רכישת דירה מקבלן לעומת רכישה של דירה יד שנייה

רכישת דירה הינה כנראה העסקה הגדולה ביותר שתעשו בחיים שלכם. רכישת דירה הינה עסקה מורכבת, שנתחיל ונאמר מראש, רצוי ומומלץ ביותר שילווה אתכם עו"ד קניית דירה על מנת לוודא שהאינטרסים שלכם והזכויות שלכם במסגרת עסקה זו, תהיינה מוגנות ומעוגנות במסגרת הסכם קניית דירה (נקרא בעגה המקצועית הסכם מכר דירה).  

בבואכם להחליט כי ברצונכם לרכוש דירה, בהינתן תקציב נתון שבאמצעותו אתם מעוניינים לרכוש את הדירה (בין אם מדובר בהון עצמי בלבד ובין אם מדובר ברכישה באמצעות משכנתא) עליכם להחליט האם אתם מעוניינים לרכוש דירה יד שנייה או מקבלן. קניית דירה מקבלן יש לה את היתרונות והחסרונות שלה בדיוק כמו שקניית דירה יד שנייה יש את היתרונות והחסרונות שלה. 

במאמר זה נציג בפניכם נקודות נוספות שאולי לא בהכרח הבאתן אותן בחשבון בבואכם לקבל החלטה האם תרכשו דירה מקבלן או דירת יד שנייה. על כן, נשאלת השאלה – מה ההבדל בין רכישת דירה מקבלן לעומת רכישה של דירה "יד שניה".

נקודות להשוואה בין רכישת דירה מקבלן לעומת רכישה של דירה יד שנייה:

עריכת הסכם מכר

בכל רכישה דירה, בין אם מקבלן בין אם יד שנייה, חשוב לוודא שמלווה אתכם עורך דין שיערוך עבורכם הסכם מכירת דירה מקצועי. קיימים הבדלים תהומיים בין הסכם מכר של דירת יד שנייה לבין הסכם מכר של דירה מקבלן. אומנם בשורה התחתונה מדובר ברכישת דירה בשני המקרים, אבל קיים שוני אינהרנטי בין הסכם רכישת דירה מקבלן לרכישת דירה יד שנייה. לא מדובר באותם תנאים, לא מדובר באותה צורת תשלום ואופן תשלום, יש ברכישת דירה מקבלן אלמנטים של חוסר וודאות של אי ידיעה מה בדיוק מקבלים ועוד. על כן, בעת עריכת הסכם המכר, יש לשים לב ודגש לשאלה האם מדובר בדירה מקבלן או בדירה יד שנייה. 

עלויות נלוות (עם דגש על עלויות משפטיות)

מלבד שוני במחיר התמורה בין דירת קבלן לדירת יד שנייה (שוני, שקיים גם בהשוואה בין 2 דירות יד שנייה או בין 2 דירות קבלן), בעת רכישת דירת קבלן אל מול רכישת דירה יד שנייה, קיים שוני בעלויות הנלוות לעסקה. בעסקת רכישת דירה ישנן עלויות נוספות כגון: מיסים, שמאות מוקדמת, עלויות של המשכנתא (במידה ויש) שכ"ט עורך דין ועוד. בסוגיית שכ"ט עורך דין קיים שוני בין רכישת דירה מקבלן לרכישת דירה יד שנייה – בעת רכישת דירה מקבלן, הקבלן מעסיק עורך דין כאשר שכר הטרחה המשולם לו, "מועמס" על הרוכש והוא זה שנדרש לשלם אותו. ברור לכל, שעורך הדין של הקבלן ישמור בפועל (גם אם לא באופן מוצהר) על האינטרסים והזכויות של הקבלן ולכן על הרוכש לשכור את שירותיו של עורך דין נפרד עבורו. על כן יוצא, שבעת רכישת דירה מקבלן, משלם הרוכש עבור שני עורכי דין, גם שלו וגם של הקבלן, בעוד שברכישת דירה יד שנייה לא קיימת דרישה שכזו. 

הצמדה למדד

במקרים רבים, בעת רכישת דירה מקבלן מועד המסירה הינו עתידי (ויכול להיות גם שנתיים/שלוש קדימה במקרים בהם רוכשים דירה "על הנייר") ועל כן את התשלום על הדירה לקבלן מצמידים למדד תשומות בנייה. ניקח לדוגמא מצב בו אתם צריכים לשלם לקבלן יתרה של 1.5 מיליון ש"ח ואתם צריכים לשלם אותה בעוד שנתיים, הסכום יוצמד למדד תשומות הבנייה. ההצמדה למדד תעלה לכם הרבה כסף וזו עלות שיש לקחת אותה בחשבון בעת חתימה על הסכם המכר מול הקבלן. לעומת זאת, בעת רכישת דירה יד שנייה, מועד המסירה קרוב ועל כן אין הצמדה למדד. 

הבאת הנכס למצב בר כניסה

רכשתם דירה מקבלן. פעמים רבות, המפרט אותו מציע הקבלן נמוך יחסית ואתם תהיו צפויים לשלם כסף (והרבה!) לצורך שדרוג המפרט או לצורך כל שינוי אחר במפרט ומבנה הדירה בהשוואה לתוכניות הקבלן. גם בדירת יד שנייה, אתם צפויים לשלם עלויות בגין שיפוץ הדירה שכן היא לא בהכרח תהיה במצב פיזי שיתאים לכם, תצטרכו לבצע שינויים ותיקונים, שיפוץ ועוד. נכון שישנן עלויות שיפוץ ושינוי בשני המקרים, אך במרבית המקרים עלות שינויים בדירות קבלן גבוה משמעותית משינויים ושיפוץ דירות יד שניה. 

העברת התמורה

בדירות קבלן, אופן תשלום התמורה בגין הנכס משתנה בין קבלן לקבלן. ישנם קבלנים שמסתפקים בתשלום מופחת במועד חתימת הסכם המכר ואילו היתרה משולמת במועד קבלת המפתח וישנם קבלנים אשר דורשים תשלום לפי קצב התקדמות הבנייה לאורך השנים. כאמור, ישנו שוני באופן התשלום בין קבלן לקבלן. בעסקאות מכר יד שנייה, נהוג לשלם סכום במועד חתימת הסכם המכר ואילו את היתרה משלמים במעמד מסירת החזקה בנכס. 

מועד מסירת החזקה בנכס

בעסקאות מכר של דירות יד שנייה, הצדדים קובעים בינם לבין עצמם את מועד מסירת החזקה בנכס ובמרבית המקרים המועד אינו משתנה (אלא אם ישנם הפתעות קריטיות בדרך). בעסקאות מכר מול קבלן, נקבע מועד למסירת החזקה בנכס, אך לאור העובדה כי מדובר בתהליך בנייה, הרבה פעמים קיימות דחיות במועד המסירה בשל שיקולים ואילוצים של תהליך הבנייה ושל קבלת אישורים של גורמים שונים האמונים על הפרויקט (למשל, עיכוב במתן טופס 4, עיכובים במתן אישורים הנדסיים ועוד). 

עלויות מגורים

כאשר אתם רוכשים דירה, מלבד עלויות העסקה קיימות עלויות קבועות נוספות שאתם צריכים להיות מודעים להן למשל – דמי ועד בית וארנונה. בעסקאות מכר דירות יד שניה, גובה הארנונה וגובה דמי ועד הבית ידועים לקונה כבר ברגע הראשון בו הרוכש מתעניין בנכס – הוא פשוט שואל את בעל הנכס. יחד עם זאת, ברכישת דירה מקבלן, אין עדיין מושג מה תהיה גובה הארנונה שתדרוש העירייה כמו כן לא ידוע שיעור תשלום ועד הבית. שיקול זה צריך להילקח בחשבון שכן מדובר במאות שקלים בחודש.

ההשוואה המלאה בין רכישת דירה מקבלן לעומת רכישה של דירה יד שנייה

	דירה מקבלן	דירת יד שנייה
הסכם המכר	• יש לשים לב ודגש על הסוגיות שעולות מעסקה עם קבלן.	• הסכם מכר סטנדרטי יחסי ומערכת יחסים בין מוכר לרוכש.
עלויות נלוות (דגש משפטיות)	• משלמים גם על שכ"ט עו"ד של הקבלן.	• משלמים שכ"ט של עורך הדין שלך בלבד.
הצמדה למדד	• הצמדה למדד תשומות בנייה בשל דחייה במועדי התשלום והמסירה של הנכס.	• אין הצמדה למדד תשומות בנייה.
מצב הנכס ושינויים	• עלויות שינוי ממפרט הקבלן גבוהות מאד.	• עלויות שינוי ושיפוץ נמוכות יחסית לשינויים בדירות קבלן.
העברת התמורה	• תלוי בדרישות הקבלן וישנו שוני בין קבלן לקבלן.	• נקבע ע"י הצדדים להסכם כאשר במרבית המקרים יש סכום לתשלום במעמד החתימה והיתרה במועד מסירת החזקה בנכס.
מועד מסירת החזקה	• עלול להידחות עקב אילוצים תכנוניים והליך הבנייה.	• במרבית המקרים, כפי שנקבע בהסכם המכר.
עלויות מגורים	• לא ניתן לדעת בוודאות מה עלויות הארנונה ו-וועד הבית.	• ניתן לדעת מראש מה גובה הארנונה ו-ועד הבית עם בעל הנכס.

 

לסיכום, היה חשוב לנו במאמר זה לתאר לכם את ההבדל בין רכישת דירה מקבלן לעומת רכישה של דירה יד שנייה (לפחות חלק מההבדלים). על אף שבשני המקרים, גם ברכישת דירה מקבלן וגם ברכישת דירה יד שנייה, מדובר בשורה התחתונה ברכישת דירה, הרי שקיים שוני בין שתי סוגי העסקאות שצריך לקחת אותם בחשבון.