ההבדל בין זכרון דברים לרכישת דירה לחוזה רכישת דירה

עמוד הבית > עמודי השוואה > נדל"ן > ההבדל בין זכרון דברים לרכישת דירה לחוזה רכישת דירה

חוזה הוא התחייבות הדדית בין צדדים. כאשר מדברים על חוזה לרכישת דירה מתכוונים לחוזה שמטרתו להסדיר את התנאים שבהם צד א' ירכוש דירה מצד ב' שהוא בעלי הדירה. לפי הדין הישראלי, ישנם כמה תנאים שצריכים להתקיים כדי שהתחייבות תחשב כחוזה לקניית דירה.

דרישת הכתב בחוזי מקרקעין

לפי חוק המקרקעין, שהוא המקור החוקי שבו מעוגנים הוראות וכללים בנושא נדל"ן, הסכם מכר דירה חייב להיעשות בכתב. כלומר, כדי שההסכם ייחשב בר תוקף ובעל משמעות משפטית, הוא צריך להיערך בכתב. עם זאת, לא רק מסמך חוזה למכירת דירה ייחשב כהסכם לקניית דירה שחייבים לפעול לפיו: גם הסכם כתוב אחר, שממלא אחר דרישות חוזיות מסוימות עשוי להיחשב כחוזה מחייב.

מה חייב להופיע במסמך כדי שהוא ייחשב כחוזה?

כל מסמך המשמש כחוזה מקרקעין צריך לשקף את שלושת הדברים הבאים:

1. הצעה וקיבול – יש צד מוכר שמציע הצעה מסוימת לצד השני, הקונה, והצד השני מקבל את ההצעה.
2. מסוימות – במסמך מופיעים פרטי הנכס כך שניתן להבין באיזה נכס מדובר. כך למשל: כתובת מדויקת, קומה, גודל הנכס, מספר חדרים ועוד. גם אם לא כל פרטי הנכס מופיעים במסמך, דרישת המסוימות עדיין עשויה להתקיים.
3. גמירות דעת – קיים רצון של שני הצדדים להיקשר בקשר משפטי באשר לנכס שהוא מושא המסמך. במשפט הישראלי, גמירות דעת תיבחן לרוב במישור האובייקטיבי. כלומר האם הצדדים נקטו פעולות חיצוניות שעשויות להעיד על החלטתם להיקשר בחוזה. כך למשל: אם צד לחוזה רכישת דירה הזמין פועלים שיבצעו עבודות בבית אפשר להניח שהוא התכוון לקיים את החוזה.

התחל בעריכת הסכם מכר אונליין

ההשלכה המרכזית – גם זכרון דברים לרכישת דירה עשוי להיחשב חוזה

ברכישת דירות יד שנייה קיים נוהג לחתום על זכרון דברים. מדובר במסמך שהוא מעין הצהרת כוונות כתובה של הצדדים בנוגע לעסקת המכר של הדירה. לרוב, זהו סיכום של המשא והמתן ביניהם, כאשר בזכרון הדברים מצוינים פרטים על הנכס עצמו וכן על מחיר הנכס והתשלומים שיועברו במסגרת העסקה. פרטים אלה עשויים למלא את הדרישות שהוזכרו מעלה (הצעה וקיבול, מסוימות וגמירות דעת). 

לאורך השנים בית המשפט הכיר במסמכי זכרון דברים שנחתמו בין שני צדדים לעסקה כחוזה מחייב, אף על פי שאחד הצדדים לא היה בטוח ברצונו להיכנס לעסקה. לכן, חשוב להבין שגם זכרון הדברים עלול להיות מחייב משפטית, וכדאי לחתום עליו רק כאשר בטוחים ברצון וביכולת לרכוש את הדירה. 

האם היעדר חתימה על הסכם מכר או היעדר חתימה על זיכרון דברים משמעם שהחוזה אינו מחייב?

כפי שראינו, חתימה על החוזה אינה אחד התנאים הקבועים בחוק להפיכתו של מסמך לחוזה המחייב את הצדדים. עם זאת חתימה נחשבת לסממן מובהק לגמירות דעת של הצדדים. לכן, חתימה על החוזה מהווה כלי עזר בבדיקה האם מסמך מסוים ייחשב לחוזה. בתי המשפט נוטים להתייחס לחוזים שאינם חתומים ככאלה שלא עונים על דרישת גמירות הדעת, אולם במקרים מסוימים הם פוסקים שהחוזה מחייב גם אם אינו חתום. 

מי מנסח זכרון דברים לקניית דירה או חוזה לרכישת דירה?

מפאת חשיבותו של הסכם המכר, רוכשים ומוכרים רבים שוכרים את שירותיו של עורך דין מומחה בנדל"ן. מלבד ביצוע בדיקות נדרשות טרם העסקה והסדרת הזכויות בנכס, עורכי הדין לרוב מסייעים בניהול המשא ומתן ומנסחים את חוזה המכר. 

בשלב זה הצדדים ידונו באופן העברת התשלום (פריסת התשלומים והסכום שישולם), במועד העברת החזקה בדירה, פריטים שיישארו בדירה (אם מדובר בדירה יד שנייה) ועוד עניינים הדרושים להשלמת העסקה. עורכי הדין יעלו את ככל ההסכמות על הכתב ובעצם יגבשו את חוזה המכר של הדירה (הסכם מכר דירה יד שניה). לאחר מכן יעבירו עורכי הדין של הצדדים את טיוטות ההסכם ביניהם. הם יעברו על סעיפי החוזה השונים, יוודאו שהכתוב אכן תואם את מה שנקבע בשלב המשא ומתן, שהאינטרסים של הלקוח שלהם באים לידי ביטוי ויתקנו את נוסח החוזה במידת הצורך. 

אחרי סבב התיקונים מגיעים לנוסח ההסכם המקובל על שני הצדדים וחותמים על ההסכם בנוכחות עורכי הדין.

ההבדלים בין זכרון דברים לרכישת דירה לחוזה רכישת דירה

	חוזה רכישת דירה	זכרון דברים לרכישת דירה
אילו פרטים מופיעים במסמך?	• פרטים מזהים של הדירה כמו כתובתה, קומתה, גודלה, מחיר העסקה וכן כלל התנאים הנוגעים להעברת הבעלות בה כמו מועד מסירת החזקה בדירה, אופן העברת התשלום וכו'.	• פרטים מזהים של הדירה כמו כתובתה, קומתה, גודלה, מחיר העסקה והסכמות נוספות בין הצדדים.
מי מנסח את המסמך?	• במרבית המקרים עורכי דין שהצדדים שוכרים.	• הצדדים עצמם או עורכי דינם.
האם המסמך מחייב מבחינה משפטית?	• אם החוזה נערך כראוי ולא הופר – הוא מחייב מבחינה משפטית.	• אם מסמך זכרון הדברים כולל הצעה וקיבול, כולל פרטים מזהים על הדירה שיכולים למלא את תנאי המסוימות ומעיד על גמירות דעתם של הצדדים לבצע עסקה הוא ייחשב כחוזה מחייב מבחינה משפטית.
האם נדרשת חתימה על המסמך?	• לרוב הצדדים חותמים על מסמך החוזה, אולם הוא עשוי להיחשב מחייב מבחינה משפטית גם בהיעדר חתימה.	• לרוב הצדדים חותמים על מסמך זכרון הדברים, אולם הוא עשוי להיחשב מחייב מבחינה משפטית גם בהיעדר חתימה.

 

בכל אופן, בשל העובדה כי מכירה וקניית דירה מהווה לרוב את העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר בחייו של אדם, אנו ממליצים להתייעץ בנושא עם עו"ד מומחה בנדל"ן ובמיסוי מקרקעין.