רכישת דירה חדשה מיזם של תמ"א 38 – כל הבדיקות שאסור לפספס

בשנים האחרונות יותר ויותר רוכשי דירות מחליטים לפנות לאפיק של רכישת דירה חדשה מיזם של תמ"א 38. הדבר מאפשר לקונים להיכנס לדירה חדשה לחלוטין, הבנויה על פי תקני הבנייה העדכניים ביותר וכל זאת במחירים שנחשבים ל'שפויים' יחסית בשוק. עם זאת, ממש כמו בכל מצב של רכישת דירה מקבלן או רכישת דירה יד שנייה, יש כמה בדיקות שכדאי לערוך בטרם הכניסה לדירה. גם במקרה הזה עורך דין קניית דירה מקבלן יכול לסייע בביצוע מרבית הבדיקות, ולכן מומלץ להיעזר בשירותיו.

מה צריך לבדוק לפני שקונים דירה בפרויקט תמ"א 38?

מיקום הדירה וסביבתה

כמו בכל בית חדש, גם כאשר רוכשים דירה במסגרת פרויקט תמ"א 38 חשוב לבחון את סביבת הדירה כמו גם את מיקומה בבית המשותף. מומלץ לבדוק מאפיינים שונים הרלוונטיים לשגרה של רוכשי הדירה. כך למשל משפחות יבקשו לבדוק האם יש גני ילדים ובתי ספר בקרבת הדירה, אחרים יבדקו האם הבית נמצא במקום נגיש תחבורתית, עד כמה השכונה שקטה והאם יש מרכז קניות קרוב. מעבר לכך, כדאי לבדוק פרטים כמו באיזו קומה הדירה, האם היא קרובה למעלית והאם הכניסה אליה נוחה. ריבוי מיזמי תמ"א 38 עשוי לגרום לעיתים לצפיפות ברחוב, ולכן כדאי גם לוודא מראש סוגיות הנוגעות לחנייה.

היכרות עם היזם והקבלן

אחרי שבוחנים את הסביבה ומגיעים למסקנה שהדירה מתאימה, מומלץ לפנות ולבצע את הבדיקה שעשויה להיות הקריטית ביותר בתהליך: בחינת הרקע, הניסיון והמשאבים של היזם והקבלן בפרויקט שבו אתם עתידים לרכוש דירה. 

מיזמי תמ"א אינם עניין של מה בכך – הם מערבים גורמים רבים, לרבות דיירים קודמים, דיירים חדשים, היתרים מהרשות המקומית ומרשויות התכנון והבנייה. לכן מומלץ לבדוק האם ליזם שמולו אתם פועלים יש ניסיון בניהול מיזמי תמ"א. שימו לב שקבלן או יזם ללא ניסיון עלולים להיות סוג של הימור, כיוון שהם טרם התנסו באופרציה השלמה של ניהול הפרויקט, ואם הם יתקשו באחד משלבי התהליך, המעבר לדירה החדשה עלול להתעכב.

בנוסף לכך, מומלץ לבדוק האם היזם עובד עם בנק שמלווה אותו לאורך הפרויקט. ליווי בנקאי מעיד בעצם על רמת הסיכון של הפרויקט, עד כמה מי שמבצע רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38 מסכן את הכסף שלו בפועל. כאשר הבנק נותן ליווי בנקאי רוכשי הדירות יכולים להנות מערבות חוק מכר, שמבטחת אותם. 

התחל בהליך בחירת עורך דין לקניית דירה

הסכמים בין היזם לדיירים המקוריים ובין היזם לרוכשי הדירות החדשים

בדיקה נוספת שחשוב לערוך ומאפיינת פרויקטים של תמ"א 38 נוגעת להסכמים שעורך היזם או הקבלן עם הדיירים בבניין. כך מומלץ לבחון האם החוזה מטיל מגבלה כלשהי על היכולת של הדיירים החדשים למכור את דירותיהם לפרק זמן מסוים ומומלץ לבדוק כיצד מתחלקות העלויות הנוגעות למימון של אספקטים שונים בפרויקט המשותפים לדיירים הוותיקים ולדיירים החדשים (למשל הוספת מקומות חנייה). מעבר לכך, כמו בכל מצב של חוזה רכישת דירה מקבלן חשוב לבדוק את תניות החוזה, לראות שהוא לא מנוסח באופן שמוטה יתר על המידה לטובת היזם ופוגע באופן כלשהו בדיירים החדשים. כאן מומלץ כאמור להסתייע בעורך דין מטעמכם. יש רוכשים שבוחרים להיעזר בעורך הדין של היזם, אולם בחירה זו אינה מיטבית: ליזם ולדיירים יש לא פעם אינטרסים שונים, ולכן חשוב לבחור אינטרס שייצג את האינטרסים שלכם כרוכשים נאמנה. 

הזכויות המשפטיות בקרקע, היתרי בנייה וחריגות בנייה

יש לוודא שכל הנוגע לזכויות קניינות כמו בעלות, החזקה או טובת הנאה מוסדרים בכל הנוגע לבית המשותף ולדירה שתרכש. בעיות הנוגעות לזכות קניינית עלולות לעכב את קבלת הדירה ולעיתים אף להוות בסיס לתביעות בבית המשפט.

בנוסף לאלה, במיוחד בפרויקט כמו תמ"א 38 חשוב מאוד לוודא שהבנייה והתוספות עברו את כל האישורים הדרושים ואינן חורגות מהמותר. 

התקדמות הפרויקט ולוחות זמנים לסיום 

זה אמנם נשמע יחסית טריוויאלי, אבל חשוב מאוד לבדוק באיזה שלב הפרויקט נמצא. שימו לב שיזמים מפרסמים את מיזם התמ"א עוד לפני שהדירות מוכנות לאכלוס. מדוע הבדיקה הזו חשובה? ככל שרוכשים את הדירה בשלב מוקדם יותר, כלומר זמן רב יותר לפני שהיא מוכנה לכניסת דיירים, קיים סיכון גדול יותר שהפרויקט ייעצר או ייתקע מסיבות שונות. יש לכך השפעה למשל על המחיר שאתם בתור רוכשים תשלמו על הדירה. תוכלו לנהל משא ומתן מול היזם כך שאם הסיכון גדול יותר, אתם תשלמו על הדירה מחיר נמוך יותר.

בנוסף לכך, מומלץ לבדוק מה לוח הזמנים לסיום העבודה על הפרויקט, ומה קורה במקרה של חריגה מלוח הזמנים. מובן שכל רוכש מעוניין לדעת מתי הוא יכול להיכנס לדירה החדשה. בגלל מורכבותם, מיזמים כמו תמ"א 38 נוטים להתעכב ולא לעמוד בדד ליין שנקבע מראש. לכן יש מנגנונים של סנקציות או הפחתה בתשלום במקרים שבהם העיכוב בפרויקט הוא רציני. חשוב לבחון את ההיבט הזה בהקדם ולוודא שהוא חלק מהחוזה ביניכם לבין היזם. 

התחל בהליך בחירת עורך דין לקניית דירה