קניית דירה יד שניה: טיפים משפטיים להליך

בשעה טובה ומוצלחת החלטתם לרכוש דירה. רגע לפני שמתחילים חשוב להכיר כמה ניואנסים וטיפים משפטיים, שיכולים לסייע מאוד בתהליך ולמנוע תקלות כל הדרך לעסקה בטוחה.

טיפ ראשון: בדיקת הזכויות ונסח טאבו

ההמלצה הזו אמנם שחוקה וידועה בקרב רוכשי דירות יד שנייה, אבל תתפלאו לשמוע שהיא אולי החשובה מכולן. לפני שרוכשים נכס חדש, חשוב מאוד לפנות אל פנקסי המקרקעין, ולוודא שמופיעים בהם הדברים הבאים:

• הנכס רשום בפנקסי המקרקעין, כלומר מופיע בטאבו. יש לוודא שאכן מדובר בדיוק בנכס שאתם רוכשים, ולא חלק ממנו.
• מי הם בעלי הזכויות הרשומים בנכס – יש לוודא שאכן המוכרים רשומים ברשומות כמי שמחזיקים בבעלות על הדירה. כלומר שהם הבעלים החוקיים של הנכס.
• מהן הזכויות הרשומות בקרקע (יכולות להופיע זכויות מסוגים שונים, וחשוב להכיר ולוודא שאכן הנזק עובר לבעלותכם החוקית אחרי הרכישה).

כדי לקבל את כל הפרטים הללו מבקשים להוציא נסח טאבו מלא, הכולל את כל המידע המופיע לגבי חלקת קרקע מסוימת או לגבי דירה בבית משותף. כך תוודאו שהסכם מכר דירה יד שניה נעשה על בסיס זכויות קיימות וחוקיות בקרקע.

בנוסף, כדאי לבדוק האם קיימות הערות אזהרה לטובת רוכשים אחרים על הנכס. כך למשל אם המוכרים ניהלו משא ומתן עם צד נוסף, יש לבדוק האם צד זה לא רשם הערת אזהרה, דבר שעשוי להוות מכשול בעסקת המכר.

התחל בעריכת הסכם קניית דירה

טיפ שני: וודאו שהחוזה שלכם תקין ומקיף

כמו בכל עסקה, חוזה קניית דירה יד שניה הוא אבן היסוד לרכישה מוצלחת. החוזה הוא ההסכם בין הצדדים המכיל את כל התנאים של העסקה. לכן, רצוי מאוד להבין את תוכנו. מטבע הדברים, חוזה למכירת דירה הוא מסמך משפטי, ולכן כדאי להשתמש בעורך דין קניית דירה, כדי לוודא שכל התנאים מנוסחים כראוי ובהתאם להסכמות שהגעתם אליהם כחלק מהמשא והמתן עם המוכרים (עוד על כך, בטיפ הבא).

ככלל, חשוב לוודא שהכל רשום – כלומר אם הסכמתם על פריסת תשלומים מסוימת, מועד העברת חזקה וכו', כל אלה צריכים להיות חלק מהחוזה, אחרת קשה יהיה להתבסס על הסכמות שניתנו בעל פה (ולפעמים אפילו אין לכך ערך משפטי כל עוד הדברים אינם כתובים).

טיפ שלישי: עורך דין טוב והכל טוב

עסקה לרכישת דירה היא לא עניין של מה בכך: מרבית הרוכשים עובדים קשה וחוסכים במשך שנים כדי להגיע לרגע הזה. לכן, כדי להימנע ממהמורות מיותרות, כדאי להיעזר בעורך דין מקצועי. יש הנרתעים מעלות עורך דין ברכישת דירה, אבל כדאי לדעת: ישנה המלצה המופיעה בכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ) תש"ס-2000, שם ממליצים על שכר טרחה עורך דין מכירת דירה יד שניה שנע בין 0.5% מסכום העסקה + מע"מ לבין 1.5% מסכום העסקה+ מע"מ.

אולם, גם באשר לרכישה יד שנייה וגם באשר לרכישה מקבלן, חשוב להבין שאין חוק קבוע בעניין עלות עורך דין קניית דירה: עורך הדין רשאי לגבות כל סכום שהוא, כאשר פעמים רבות הסכום הזה נגזר מאופי העסקה. כלומר, אם מדובר בעסקה שדורשת עבודה מרובה, וכוללת יצירת חוזה מסובך או החלפה מאסיבית של טיוטות או ענייני מס (כמו למשל הפחתת מס שבח, ניהול חשבון נאמנות, דירה שהועברה במתנה או בירושה), מובן שעורך הדין יגבה סכום גבוה יותר.

באופן כללי, כדאי לשים לב שלא פעם שכר טרחת עורך דין מכירת דירה נגזר מהשווי הסופי של העסקה (באחוזים). כלומר – אם עורך הדין עבד קשה בניהול המו"מ בשביל להשיא את ערכה של הדירה בעבור המוכרים (או להפך, להורידו בעבור הקונים), השקעתו זו תתבטא באחוז מתוך העסקה שיגבה בסופו של דבר.

טיפ רביעי: תכנונים, הצמדות וחריגות

כדאי להכיר את הבית והמבנה שלו במספר היבטים:

• הצמדות – הצמדה היא חלק מהרכוש המשותף בבית המשותף, שהוגדרה כשייכת לאחת הדירות מתוקף תקנון הבית המשותף. בדקו האם לדירה החדשה שלכם יש הצמדה, כמו למשל מחסן או חנייה פרטית.
• חריגות בנייה – כדאי לבדוק האם במבנה הבית קיימות חריגות בנייה כלשהן שאינן רשומות או שנבנו ללא ההיתר המתאים. כדאי לקבל מידע כזה מראש כדי להימנע ממקרים בעיתיים בהמשך.
• הליכים תלויים ועומדים – בדקו האם הבניין שבו אתם רוכשים דירה עתיד לעבור תהליך תמ"א 38? פינוי בינוי? אלה ישפיעו על הערך של הבית ועל הזכויות שלכם בו.

טיפ חמישי: אין כמו בבית – הכירו את הבית החדש שלכם

רגע לפני שסוגרים עסקה, וודאו שאתם מכירים את הבית החדש שלכם לא רק ממפות, שיחות אצל עורך הדין או מסמכים רשמיים. סיירו בשכונה החדשה, בדקו היכן ממוקם הסופר הקרוב, גני השעשועים לילדים והכירו את השכנים החדשים שלכם. אל תשכחו גם את התשלומים הנלווים להחזקת דירה: כך למשל רצוי לבדוק מראש מה גובה הארנונה וכמה עולה חשבון ועד הבית.