מהו תקנון בית משותף? ההסכם שמסדיר את היחסים בין דיירי הבניין

לפני שחותמים על הסכם מכר דירה יש לא מעט דברים לדאוג להם: לוודא שסביבת המגורים נעימה לכם, שהדירה מתאימה לצרכים שלכם, שמחיר הדירה תואם את גודל המשכנתא שתקבלו מהבנק, שעורך הדין ייצג את האינטרסים שלכם בעסקת המכירה ועוד ועוד. כאשר עוברים לבית משותף לרשימה המכובדת הזו נוסף עוד עניין שצריך להכיר – עיון בתקנון הבית המשותף, המסמך שמעגן הוראות וכללים שונים הנוגעים להתנהלות הבניין שבו תגורו.

מה זה בית משותף?

לא מדובר בתיאור חביב של יחסים טובים עם השכנים או אופן המגורים בקיבוץ, אלא להגדרה משפטית לכל דבר ועניין. לפי סעיף 52 לחוק המקרקעין, בית משותף הוא בית שבו יש שתי דירות או יותר, והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים. 

לכל בעל דירה יש בעלות נפרדת בדירה הפרטית שלו בבית המשותף ובעלות בלתי מסוימת ברכוש המשותף. הרכוש המשותף הוא כל חלקי הבית המשותף חוץ מהחלקים הרשומים כדירות. כלומר כולל הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. 

ניתן לדעת מה נחשב לרכוש פרטי ומה לרכוש משותף על פי תשריט בית משותף: זהו מסמך המהווה מעין מפה לחלקים המרכיבים את הבית המשותף. בתשריט ניתן למצוא את המיקום המדויק של הנכס וכן פירוט של מספר הדירות בבית המשותף, זכויות הנוגעות לנכס, תיאור של מספר הקומות ושטח הדירות.

לפי החוק, בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף. קיימים שני סוגים של תקנון בית משותף:

1. תקנון מצוי
2. תקנון מוסכם

תקנון מצוי בית משותף

התקנון המצוי הוא בעצם תקנון שחל באופן אוטומטי על דיירים בבית משותף, שלא קבעו תקנון מוסכם כאשר הבית המשותף נרשם בפנקס הבתים המשותפים. כל עוד לא נקבע תקנון מוסכם התקנון המצוי הוא שיחול. מבנה התקנון ותוכנו קבועים בתוספת לחוק המקרקעין, וכוללים בין היתר:

• איסור על בעל דירה לערוך בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים את קיומו או משנים או את ערכו. ניתן לעשות שינוי כזה אם בעל הדירה קיבל תחילה את הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. 
• איסור על בעל דירה לערוך בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת, מסכנים את קיומה או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת.
• כלל לפיו כל שינוי או תיקון אחר רשאי בעל דירה לעשות בדירתו על דעת עצמו.
• הוראה לפיה בעל דירה בבית המשותף חייב להרשות שיבוצעו בדירתו העבודות ההכרחיות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף.
• הוראה לפיה בעלי הדירות בבית המשותף יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית של דיירי הבית לצורך קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, והסדרה של עניינים אחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף.
• הוראות הנוגעות לתקנון ועד בית ונציגות השכנים.

התחל בהליך בחירת עורך דין לקניית דירה

תקנון מוסכם

לפי החוק, בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון בעצמם, כאשר הם יהיו אלה שיקבעו את תכנו. אפשר יהיה לשנות את ההוראות שנקבעו בתקנון ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. במסגרת הוצאת תקנון בית משותף אפשר אף לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה ספציפית (למשל להחליט שהגג שייך לבעלי הדירה בקומה העליונה), אולם כדי לעשות זאת יש לקבל את הסכמתם של כל בעלי הדירות בבניין.  

אם בתקנון המוסכם לא מופיעה התייחסות לנושאים מסוימים שכן מופיעים בתקנון המצוי, בנושאים אלה בלבד יחולו על הדיירים הוראות התקנון המצוי, כך שהמסמך שהדיירים יהיו כפופים לו הוא מעין תקנון מצוי מוסכם. 

תקנון מצוי מול תקנון מוסכם – מה עדיף?

כל בית משותף ומה שעדיף עבורו. אם השכנים בבית המשותף נמצאים ביחסים טובים או לחלופין אם יש להם אינטרסים משותפים (למשל בשל המיקום של הבית המשותף או בשל רצון מסוים לבצע תוספות בנייה למשל), הרי שתקנון מוסכם עשוי להתאים להם. לחלופין, בבתים משותפים רבים אין כלל תקנון משותף ונעשה שימוש בתקנון המצוי. תקנון מצוי אף מתאים לבתים משותפים שבהם תחלופת בעלי הדירות גבוהה.

תוקף התקנון ורישומו

את מסמך התקנון אפשר לרשום. ברגע שהתקנון נרשם בפנקס הוא מחייב את כל בעלי הדירות בבית המשותף, גם אם חלקם הפכו לבעלי דירה לאחר כתיבת התקנון. כדאי לדעת שתקנון ניתן לרישום אף בשעה שהבית המשותף על כל דירותיו הוא בבעלותו של אדם אחד.

תקנון בית משותף אונליין

משרד המשפטים מציע שירות מקוון שבאמצעותו ניתן לקבל את קבצי הבית המשותף אונליין. כך אפשר למעשה לקבל עותק מתקנון הבית המשותף וכן מהתשריט שלו תוך 24 שעות תמורת תשלום במערכת המקוונת שבאתר. 

התחל בהליך בחירת עורך דין לקניית דירה