חתימה על הסכם מכר – ממה להיזהר לפני שחותמים על ההסכם רכישת דירה?

בשעה טובה החלטתם לרכוש דירה ולעבור לבית חדש. מזל טוב! רגע לפני שחותמים על חוזה מכר דירה, משלמים שכר טרחה של עורך דין לרכישת דירה ומזמינים הובלה כדאי לדעת ממה להיזהר לפני שהחוזה הופך לרשמי ובר תוקף. איגדנו עבורכם כל את כל הפרטים שצריך לשים לב אליהם.

דרישת הכתב בחוזי מקרקעין

לפי חוק המקרקעין, שהוא המקור החוקי שבו מעוגנים הוראות וכללים בנושא נדל"ן, הסכם מכר מקרקעין חייב להיעשות בכתב. כלומר, כדי שההסכם ייחשב בר תוקף ובעל משמעות משפטית, הוא צריך להיערך בכתב. עם זאת, לא רק מסמך חוזה למכירת דירה ייחשב כהסכם מכר לדירה שחייבים לפעול לפיו: גם הסכם כתוב אחר, שממלא אחר דרישות חוזיות מסוימות עשוי להיחשב כחוזה מחייב.

מה חייב להופיע במסמך כדי שהוא ייחשב כחוזה?

כל מסמך המשמש כחוזה מקרקעין צריך לשקף את שלושת הדברים הבאים:

1. הצעה וקיבול – יש צד מוכר שמציע הצעה מסוימת לצד השני, הקונה, והצד השני מקבל את ההצעה.
2. מסוימות – במסמך מופיעים פרטי הנכס כך שניתן להבין באיזה נכס מדובר. כך למשל: כתובת מדויקת, קומה, גודל הנכס, מספר חדרים ועוד. גם אם לא כל פרטי הנכס מופיעים במסמך, דרישת המסוימות עדיין עשויה להתקיים.
3. גמירות דעת – קיים רצון של שני הצדדים להיקשר בקשר משפטי באשר לנכס שהוא מושא המסמך.

התחל בעריכת הסכם מכירת דירה אונליין

ההשלכה המרכזית – גם זכרון דברים עשוי להיחשב חוזה

ברכישת דירות יד שנייה קיים נוהג לחתום על זכרון דברים. מדובר במסמך שהוא מעין הצהרת כוונות כתובה של הצדדים בנוגע לעסקת המכר של הדירה. לרוב, זהו סיכום של המשא ומתן ביניהם, כאשר בזכרון הדברים מצוינים פרטים על הנכס עצמו וכן על מחיר הנכס והתשלומים שיועברו במסגרת העסקה. פרטים אלה עשויים למלא את הדרישות שהוזכרו מעלה (הצעה וקיבול, מסוימות וגמירות דעת). 

לאורך השנים בית המשפט הכיר במסמכי זכרון דברים שנחתמו בין שני צדדים לעסקה כחוזה מחייב, אף על פי שאחד הצדדים לא היה בטוח ברצונו להיכנס לעסקה. לכן, חשוב להבין שגם זכרון הדברים עשוי להיות מחייב משפטית, וכדאי לחתום עליו רק כאשר בטוחים ברצון וביכולת לרכוש את הדירה. 

וידוא בעלות ורישום בטאבו

אחד הדברים הראשונים שחשוב לעשות בטרם החתימה על הסכם מכר הוא לוודא שהנכס אכן רשום בטאבו על שמו של הבעלים שמוכר לכם את הדירה. כלומר שאתם עורכים משא ומתן עם האדם הנכון ואינכם חלק מהטעיה או רמאות כלשהי. 

בנוסף, יש לבדוק שיש התאמה בין הנכס שעומד למשא ומתן לבין מה שכתוב בטאבו. וודאו שנתוני גודל הדירה שמסר המוכר הם אכן אלה הרשומים הטאבו, וודאו שלא קיימות חריגות בנייה כלשהן וכן שהנכס שאתם קונים אכן מוגדר כדירה (ולא למשל רשום בטאבו כמחסן).  

זהירות: הערת אזהרה לפניך

הערת אזהרה מאפשרת לרשום במרשם המקרקעין התחייבות כלשהי שנעשתה בנוגע לנכס מסוים. כך למשל אם בתום משא ומתן הוחלט שצד א' ירכוש דירה מצד ב', צד א' זכאי לרשום הערת אזהרה לטובתו על הדירה שהוא עתיד לרכוש. הערת האזהרה היא מעין איתות על כך שיש זכות או התחייבות כלשהי בנוגע לדירה. 

לפני שרוכשים דירה חשוב לבדוק האם קיימת הערת אזהרה או לחלופין לרשום הערת אזהרה ברגע שיש עסקה. זאת משום שאי רישום הערת אזהרה עלול לאפשר מצב שבו המוכר מוכר את הדירה 'פעמיים': אם אחרי שהמוכר סגר אתכם עסקה למכירת הדירה הוא סגר עסקה נוספת על אותה הדירה בדיוק עם צד ג', וצד ג' רשם לטובתו הערת אזהרה, שילם על העסקה ולא ידע על העסקה המקורית שלכם – בית המשפט עשוי לקבוע לפי ס' 9 לחוק המקרקעין שהדירה שלו.

עיכוב בקבלת הדירה מקבלן

כאשר עסקינן בחוזה מכר דירה מקבלן הדברים נראים קצת אחרת: המוכר אינו אדם 'רגיל' אלא מקצוען שמומחיותו מכירת דירות. מה שכדאי לשים אליו לב בטרם רכישת דירה מקבלן הוא מועד קבלת הדירה: פעמים רבות קבלנים לא מעבירים את ההחזקה בדירה לידי הרוכשים בתאריך היעד המקורי, אלא מאוחר ממנו. אם הרוכשים הסתמכו על המעבר לבית החדש ועזבו את ביתם הקודם עלולה להיווצר בעיה.

כדאי לדעת שסעיף 55 לחוק המכר (דירות) מתייחס בדיוק למצבים כאלה. אם הקבלן לא העמיד את הדירה לרשות הקונים תוך 60 יום מהמועד שקבוע בחוזה, הקונה זכאי לפיצויים. כספי הפיצויים יוכלו לשמש אותו לשכור דירה למשל עד שהדירה שרכש תעבור לחזקתו.

גובה הפיצויים

• 60 יום אחרי שחלף מועד המסירה החוזי ו-8 חודשים לאחר מכן הקונה זכאי לפיצויים בסכום ששווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה לדירה שרכש, כשהם מוכפלים ב1.5.
• לאחר 9 חודשים ואילך הקונה זכאי לפיצויים בסכום ששווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה לדירה שרכש, כשהם מוכפלים ב1.25.

התחל בעריכת הסכם מכירת דירה אונליין