בחירה מושכלת של קבוצת רכישה – טיפים לקניית דירה בקבוצת רכישה

כבר שנים ששוק הדיור במדינת ישראל נמצא בכותרות: הקושי לרכוש דירה למגורים הוא עניין שהרבה זוגות צעירים ומשפחות נתקלים בו. לכן הם מחפשים פתרונות באפיקים שונים, שיאפשרו להם לא לוותר על חלום הדירה ובמקביל להמשיך להצליח להתקיים מבחינה כלכלית.

אחת מהדרכים לעשות את זה היא באמצעות רכישת דירה בקבוצת רכישה. קבוצת הרכישה הפכה ל'טרנדית' גם בעבור רוכשי דירה ראשונה, אבל גם בעבור מי שמחפשים השקעה שלא תקרע את הכיס לחלוטין, ולא יכולים להרשות לעצמם רכישת דירה מקבלן. אז מה חשוב לדעת על קניית דירה בקבוצת רכישה? אספנו את כל מה שצריך לדעת לצורך בחירה מושכלת.

איך פועלת קבוצה רכישה?

רגע לפני שאנחנו עוברים לטיפים למצטרפים לקבוצות רכישה, המלצות ונקודות חשובות, חשוב להבין קודם כל מה זה קבוצת רכישה. קבוצה רכישה היא התארגנות של קבוצת אנשים שמעוניינים לבנות דירות על קרקע שירכשו. קבוצת הרכישה היא צד לשתי עסקאות עיקריות: 

1. עסקה בין הקבוצה לבין בעלים של קרקע – הקבוצה מבקשת לרכוש את הקרקע כדי לבנות עליה דירות.
2. עסקה בין הקבוצה לבין קבלן – הקבלן יהיה בעל המקצוע שיבנה את הדירות.

מלבד שתי העסקאות הללו חשוב לציין שבין חברי הקבוצה שוררים יחסים משפטיים, שנקבעים על פי מערכת חוזים עליה חותמים חברי הקבוצה. בחוזים הללו מופיעות גם החובות והזכויות של חברי הקבוצה הן כקבוצה והן כפרטים בנוגע לעסקאות שצוינו קודם לכן.

התחל בהליך בחירת עורך דין לקניית דירה

כמו כל השקעה נדל"נית, לקבוצת הרכישה יתרונות וחסרונות. מצד אחד יש כאן חיסכון בכסף ולעיתים גם פחות סיכון – הקונים רוכשים את הקרקע ואת הדירה בקבוצה, ולכן חלק מהעלויות מתחלקות ביניהם, וכך גם הסיכון. בנוסף לכך, רוכשים בקבוצת הרכישה יכולים להנות מהטבות מס שונות. מצד שני, ההליך של רכישה בקבוצת רכישה לא מוסדר בחוק המכר (דירות), ולכן הרוכשים באפיק זה לא מקבלים ערבות חוק מכר. החיסרון הזה מצטרף לחיסרון הברור הכרוך בשיתוף פעולה של רבים: כר פורה לוויכוחים, סכסוכים וחור הסכמות.

טיפים לקניית דירה בקבוצת רכישה

חוזה הקבוצה הוא ידידו הטוב ביותר של הרוכש

בחירה מושכלת בקבוצת רכישה מתחילה בבחינת ההסכם עליו תתבסס פעילות הקבוצה. אם קבוצת הרכישה נמצאת בשלבי גיבוש, בקשו ממארגן הקבוצה להציג לכם חוזה טנטטיבי או 'טמפלייט' לחוזה שאמור להיות דומה לזה שתחתמו עליו בסופו של דבר. וודאו שאתם מכירים את כל האספקטים של תהליך הרכישה המופיעים בהסכם: אופן איתור הקרקע ובחירתה, מי עושה את התכנון האדריכלי, כיצד מממנים פעולות שונות לאורך הדרך.

קבוצת רכישה טובה ואמינה היא כזו שנראה שהסכומים שצריך להשקיע בה הם לא מוגזמים אבל גם לא נמוכים באופן מחשיד. איך יודעים מה נחשב מחיר יקר ומה זול? לא פעם הסכומים המופיעים בהסכם קבוצת הרכישה מבוססים על אומדנים והערכות של העלויות של ההוצאות העתידיות של קבוצת הרכישה. אפשר להתייעץ עם בעל מקצוע או עם רוכשים מנוסים בקבוצות רכישה, ולבחון האם המחיר המופיע בחוזה הוא בגדר רגיל והגיוני. 

וודאו שאתם יודעים מי עומד בראש הקבוצה

וודאו שאתם מקבלים החלטה מודעת: בדקו האם מארגן הקבוצה הוא אדם פרטי עם יוזמה או חברה/גוף/יזם מנוסים שמובילים משקיעים פרטיים. כך או כך חשוב לבחון מה העבר של מארגן הקבוצה. יש כאן חשיבות רבה לניסיון (אפשר להיות יותר בטוחים שהמארגן ידע לנווט את הקבוצה כהלכה ולהביא אותה בסופו של דבר לפרויקט גמור) ולניהול הליך שקט ומאורגן (נטול הליכים משפטיים בדרך). איך בודקים את זה? קוראים באינטרנט על המארגן, בודקים האם יש אנשים שעבדו עימו בעבר במסגרת קבוצת רכישה.

תכנון מס הוא גם חלק מהעניין

כאשר נכנסים לתהליך של רכישת דירה, רבים בוחנים בעיקר את המחיר שיצטרכו להשקיע ברכישה עצמה. עם זאת, חשוב מאוד לשים לב גם להיבטי המיסוי, שיכולים להגיע גם לאלפי ועשרות אלפי שקלים. בשנים האחרונות קבוצת הרכישה הפכה לדרך קניית דירה המוכרת על ידי רשויות המס, ולכן היא גם זוכה למיסוי ספציפי. לפני שמחליטים 'ללכת על זה' ולהצטרף לקבוצת רכישה, כדאי להתייעץ עם יועץ מס ולוודא במה זה בדיוק כרוך.

סכסוך הוא לא דבר נדיר, הקפידו מראש לבחור כיצד מכריעים בו

כבר עמדנו על היתרונות והחסרונות של רכישה בקבוצה גדולה של אנשים. בניגוד לרכישה 'רגילה' של דירה, כאן כל החלטה או התייעצות הן עניינם של אנשים רבים. אם מוסיפים לכך את העובדה שהליך הקנייה בקבוצת רכישה טומן בחובו קבלת החלטות רבות מאוד, הרי שיש כאן מתכון (כמעט) בטוח לוויכוח. חשוב להבין שוויכוח הוא אמנם לא תמיד נעים, אבל אין משמעו פיצוץ של תהליך הקנייה ויציאה מקבוצת רכישה. מומלץ מאוד להקפיד שההסכם בין חברי הקבוצה או בין החברים למארגן יכלול מנגנון לפתרון סכסוכים ובעיות בקבוצה. כך למשל בוחרים מראש לפנות לבורר חיצוני על שאלות משפטיות שמתעוררות, ובכך חוסכים הגעה לבית המשפט.

התייעצו עם אנשי מקצוע

אל תקבלו החלטה שיכולה להיות משמעותית כל כך, בעצמכם. ראשית מומלץ מאוד להיוועץ בעורך דין רכישת דירה שיבחן את כל ההיבטים המשפטיים. אפשר גם להתייעץ עם שמאי מקרקעין או מתווכים שמכירים את האזור שבו עתידה להתבצע הקנייה של קבוצת הרכישה, ויוכלו לומר לכם האם משתלם לרכוש נדל"ן באזור זה.

התחל בהליך בחירת עורך דין לקניית דירה