איך מחשבים היטל השבחה?

מתי משלמים היטל השבחה?

היטל השבחה הוא תשלום שמוטל על אדם שהשביח את הנכס שלו באופן כלשהו לאחר שקיבל הקלה, אישור או הטבה הנוגעים לנכס. למה הכוונה? נניח שבבעלות אדם כלשהו יש דירה. אם הוא קיבל אישור לביצוע תכנית כלשהי, שיש בה מרכיב של הטבה שיהפוך את הנכס שלו לטוב יותר או בעל ערך גבוה יותר משהיה קודם לכן – הרי שיהיה עליו לשלם היטל השבחה. 

כך למשל באזורים שבהם מתבצעות תכניות של התחדשות עירונית כמו פינוי בינוי, שהופכות את הנכסים באזור לשווים יותר, מוטל היטל השבחה. פעמים רבות מי שיידרש לשלם את היטל ההשבחה הוא בעלי הדירה בעת מכירתה של הדירה. 

איך מחשבים היטל השבחה?

הכלל הבסיסי בשיטת חישוב היטל ההשבחה הוא ששיעורו של היטל ההשבחה עומד על 50% משווי ההשבחה. כעת נשאלת השאלה כיצד מחשבים את שוויה של ההשבחה של הנכס.

אל הנכס שברשותכם שעבר תהליך השבחה יישלח שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית של העיר או היישוב. השמאי יבחן את הנכס ויבדוק בכמה ערכו עלה. לרוב הוא יתבסס על חישוב הבא: מספר המטרים הרבועים שנוספו לנכס כפול שוויו של מטר רבוע באזור בו ממוקם הנכס. 

למה הכוונה? נניח שבעקבות תכנית תמ"א 38 הדירה שברשותכם גדלה ב25 מ"ר. עוד נניח ששוויו של מ"ר נוסף באזור המגורים שלכם עומד על 4500 שקלים. שווי ההשבחה יעמוד על 112,500 שקלים (שהם 25*4500). מתוכם כאמור יש לשלם 50% כהיטל השבחה, כלומר 56,250 שקלים.

חשוב לדעת שהחישוב הזה אינו סופי. מהערך של שווי ההשבחה (בדוגמה שלנו 112,500 שקלים) ניתן לקזז הוצאות שיפוץ ובנייה. כך הערך שממנו נגזר גובה היטל ההשבחה קטן יותר. בדוגמה שלנו, אם הרשויות יכירו בכך שלבעלי הדירה היו הוצאות בגובה 12,500 שקלים, הרי ששווי ההשבחה יהיה 100,000 שקלים בלבד. לכן היטל ההשבחה יהיה בגובה של 50,000 שקלים.

בנוסף לכך, לכל אדם שהוטל עליו היטל השבחה קיימת זכות לערער על ההחלטה ועל גובה הסכום שעליו לשלם.

התחל בהליך בחירת עורך דין למכירת דירה

ישנם מקרים הקבועים בדין בהם אפשר לקבל פטור מתשלום היטל השבחה

• דירת מגורים הורחבה לגודל של עד 140 מ"ר  – אם אחרי ההשבחה גודלה של הדירה לא עולה על 140 מ"ר, הרי שבעלי הנכס לא נדרשים לשלם היטל השבחה.
• מוסדות ציבור –מוסדות ציבוריים שפועלים לטובת החברה אינם חייבים בתשלום היטל השבחה. לכן על מבנים כמו בתי ספר, היכלי תרבות, מוסדות דת, בתי צדקה וסעד לא צריך לשלם היטל השבחה. 
• 'שכונות שיקום' – באזורים שהממשלה הכירה בהם כשכונות שיקום, בעלי הדירות לא מחויבים בתשלום היטל השבחה. זאת על מנת להקל על תושבי האזור ולעודד את שיקומו. 
• 'אזורי שיקום' – תשלום היטל השבחה וקבלת הפטור ממנו באזורים המוגדרים כאזורי שיקום ייעשה לפי הוראות חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום.
• נגישות ומרחבים מוגנים – אזורים שהושבחו מתוקף העובדה שמיגנו אותם או לחלופין 'שדרגו' אותם מבחינת נגישות. כך למשל כניסה נפרדת הנובעת מבניית שביל לכיסא גלגלים עשויה להיות השבחה, אולם לא יוטל בגינה היטל.

קיים גם כלל הנוגע למצב שבו ההשבחה נובעת מביצוע תמ"א 38. במקרה זה ההיטל יהיה בגובה של 5% מגובה ההשבחה שנוצרה בעקבות פרויקט התמ"א. 

ההבדל בין היטל השבחה למס שבח

היטל השבחה ומס שבח הם שניהם מונחים הנוגעים לעולמות הנדל"ן, ובאים לידי ביטוי בעת מכירת דירה. עם זאת, חשוב להבין שלא מדובר בשני מונחים זהים, אלא בשני תשלומים שונים שנבדלים זה מזה בכמה פרמטרים.

מס שבח הוא תשלום שמוטל על נישום שמכר דירה בבעלותו. מס השבח מבוסס על בסיס הוא הרווח שנוצר לנישום בעקבות המכירה. הכוונה היא לסכום הכסף שקיבל המוכר מהקונה בקיזוז המחיר ששילם המוכר כאשר קנה את הנכס מלכתחילה (בניכוי פחת). 

כלומר ניתן לראות שלמרות שגם היטל ההשבחה וגם מס השבח מבוססים על רווח כלשהו שנוצר לנישום, הרי שהבסיס שממנו גוזרים את גובה תשלום המס שונה בכל אחד מהם. 

במקרים מסוימים, כאשר נישום נדרש לשלם היטל השבחה ומס שבח במקביל, יכול להיות שתשלום היטל ההשבחה יקטין את סכום מס השבח. על מנת לבחון זאת מומלץ להיעזר ביועץ מס המתמחה בתחום המקרקעין. ובכלל, בעת קבלת דרישה לתשלום של היטל השבחה ו/או מס שבח, כדאי להיוועץ בעורך דין או מומחה מיסוי שיבדוק האם יש אפשרות להקטין את הסכום הנדרש לתשלום.

התחל בהליך בחירת עורך דין למכירת דירה