ביצוע הסכם למכירת דירה: כל מה שצריך לדעת

מכירת דירה, לרוב, הינה העסקה הגדולה ביותר שאדם עושה בחייו. אי לכך, ישנה חשיבות מכרעת לביצוע הסכם למכירת דירה שמגן על בעליה ומבטיח כי זכויותיהם ישמרו במסגרת התהליך. 

מהו הסכם מכירת דירה?

ברמת העיקרון, הסכם מכירת דירה, בין אם מדובר במכירת דירה חדשה ובין אם מדובר במכירת דירה יד שנייה, הינו חוזה המסדיר את מכירת זכויות הבעלות או החכירה בדירה מהמוכר לקונה.

חוזה למכירת דירה אמור לשקף את איזון האינטרסים של המוכר והקונה. 

מנקודת מבטו של המוכר, רצונו של המוכר מסתכם בהבטחת זכותו לקבלת:

1. הבטחת קבלת מלוא התמורה המגיעה לו במועדים שנקבעו בהתאם להסכם המכר.  
2. לשקף בצורה מהימנה ומדויקת ככל הניתן את מצבה הנוכחי של הדירה ובכך להימנע ממצב בו לקונה ישנן טענות בדבר סתירה בין ההסכם למכירת הדירה ולבין המצב בפועל.

התחל בעריכת הסכם מכר אונליין

כיצד המוכר מבטיח ביצוע חוזה למכירת דירה?

המוכר, מבחינתו, מעוניין כי מלוא התמורה תשולם לו במועדים שנקבעו בחוזה וכן כי לקונה לא תהיה כל טענה ו/או דרישה בשל אי התאמה בין ההסכם למכירת הדירה ולבין מצבה הפיזי של הדירה. 

תפקידו של עו"ד למכירת הדירה הוא להבטיח כי במסגרת החוזה ישולבו כלים משפטיים אשר יבטיחו את זכויות המוכר תוך אכיפת ההסכם למול הקונה.

הבטחת ביצוע חוזה למכירת דירה – תיאור הנכס הנמכר

כפי שצוין, בכדי להבטיח כי לקונה לא תהיה כל טענה ו/או דרישה בשל אי התאמה, תיאור הנכס הנמכר, מנקודת מבטו של המוכר, צריכה להיות מדויקת, מפורטת ונאמנה למציאות ככל הניתן וזאת, בכדי למנוע כל טענות בקשר לכך בעתיד. 

המקום לפרט אותו ידיעותיו של המוכר בדבר מצבו של הנכס הנמכר הוא, בין היתר, בהצהרות המוכר. זה המקום לפרט אודות המצב מצבו הפיזי, המשפטי, הרישומי והתכנוני של הנכס, על העדרן של תביעות ו/או ליקויים, ו/או כל מידע אחר אשר עשוי להשפיע על שוויה של הדירה או מידת ההנאה מהשימוש בה. 

בית המשפט קבע לא אחת כי למוכר עומד יתרון מידע על פני הקונה בכל הקשור למצבה של הדירה ומשכך מוטלת עליו חובה מוגברת לגלות את כל המידע שמצוי ברשותו. יודגש, במקרה בו המוכר בוחר לא להצהיר על כל המידע המצוי ברשותו, עשוי הדבר להקנות לקונה את הזכות לבטל את ההסכם ולדרוש תשלום פיצוי מצד המוכר בשל כך.

זוויות אחרת להבנת חשיבות העניין לשם מניעת טעינת טענות בדבר אי התאמה בעתיד, סעיף הצהרות המוכר מפורט מגן על המוכר מפני כל טענות הקונה בדבר הטעייה או אי התאמה שכן ניתן להוכיח בנקל כי הקונה ידע ערב החתימה על מצבה של הדירה.

הבטחת ביצוע חוזה למכירת דירה – קבלת מלוא התמורה

בעיקרון, התמורה הנקובה מהווה את המחיר שקונה מוכן לשלם למוכר לרכישת הדירה. מנקודת מבטו של המוכר, ההעדפה היא כי תשלום מרבית התמורה יבוצע כמה שיותר בסמוך למועד החתימה על הסכם המכר. 

עוד אלמנט להבטחת תשלום התמורה, יש לוודא כי התשלומים מבוצעים באמצעות צ'ק בנקאי או העברה בנקאית ובפרט ביחס לתשלום הראשון של התמורה שבגינו נרשמת לזכות הקונה הערת אזהרה. בנוסף על כך, ישנה חשיבות יתרה לוודא כי גם התשלום האחרון מבוצע באמצעות צ'ק בנקאי או העברה בנקאית שכן בגינו נמסרת החזקה בדירה לקונה וכי נמסרים לקונה כלל המסמכים המאפשרים לו להעביר את הזכויות בדירה על שמו. 

כמו כן, יש לעשות שימוש במנגנוני הנאמנות להבטחת המוכר במקרה בו הקונה מפר את הוראות הסכם המכר.

התחל בעריכת הסכם מכר אונליין

עו"ד למכירת דירה – האם נדרש?

בשל כל האמור לעיל ובשל נושאים (משפטיים, תכנוניים ואחרים) שונים ומורכבים ישנה חשיבות מכרעת לניהול ההליך מצדו של המוכר באמצעות עורך דין למכירה דירה. עורך הדין ידע להבטיח את זכויות המוכר, לצד צמצום חובותיו וסיכוניו, במסגרת הסכם המכר. שילוב הכלים המשפטיים הנכונים למקרה הספציפי זו מומחיות של עורך הדין ולעתים, עבודה לא מדויקת עשויה להיות מכרעת ולהביא לפגיעה אנושה בזכויותיו של המוכר. 

אם כך, עורך הדין תפקידו הוא להעניק ליווי למוכר הדירה בשלב הטרום חוזי בעת עריכת בדיקות מקדמיות תוך ניהול משא ומתן משפטי למול הקונה תוך הבטחת זכויותיו של המוכר במסגרת הסכם המכר. כמו כן, לאחר החתימה על הסכם המכר, תפקידו של עורך הדין הוא לבצע תכנון מס נכון למוכר תוך עריכת שומת מס עצמית וניצול הפטורים העומדים לרשות המוכר.

זאת ועוד, תפקידו של המוכר הוא עשיית שימוש במנגנון חשבון הנאמנות לצורך הגנה על המוכר במקרה בו הקונה מפר את הסכם המכר. 

לבסוף, דואג עורך הדין להשלמת העסקה תוך העברת הזכויות בדירה ורישומן על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין הרלוונטית. 

מכירת דירה באינטרנט – האומנם?

הכותב מזמין את קוראי המאמר לעיין במוצריה של חברת Ettorney שהינה הפלטפורמה לשירותים משפטיים אונליין הראשונה בישראל, ובפרט לעניין מכירת דירה אונליין לצד שירותים משפטיים נלווים הנחוצים לעסקה זו.