מס רכישה – המדריך המלא לשנת 2021

מהו מס רכישה?

מס רכישה יש לשלם במקרה של רכישת דירה בישראל כאשר המס מחושב עבור סכום הרכישה כולו, זאת בניגוד למיסים אחרים אשר מחושבים על פי הרווח או העלייה בשווי המס. משרדי המיסוי האזוריים הם האחראים על מס הרכישה לדירות מגורים.

החישוב של המס נעשה לפי מדרגות המס אשר מתעדכנות בכל שנה. במקרה בו אנשים רוכשים דירה ואין ברשותם דירה נוספת, הר יש להם פטור בהתאם לתקרה המוגדרת בחוק. אותן מדרגות מובילות לכך כי ככל שהעסקה מבוצעת בסכום גבוה יותר, כך שיעור המס יהיה גבוה יותר. יתרה מזאת, שיעור המס יהיה גבוה גם במקרה בו אנשים רוכשים דירה ויש בבעלותם דירה אחת לפחות. 

מה קורה במקרה של רכישת דירה יד שנייה?

במקרה של רכישת דירה יד שנייה הרי המס מחושב בצורה שונה בהשוואה לאנשים אשר אין דירה בבעלותם. עם זאת, ניתן לראות כי החוק מתחשב באנשים אשר רוכשים דירה אחת ורק לאחר מכן מוכרים את הדירה הקודמת כאשר הם מחזיקים שתי דירות. לשאלה מי מוגדר בתור רוכש דירה התשובה היא התא המשפחתי כולו. 

התחל בעריכת הסכם מכירת דירה אונליין

הכוונה היא כי רשות המיסים רואה את התא המשפחתי כגורם המשמעותי ביותר אשר רכוש את הדירה, לרבות בני זוג וילדים אשר גילם פחות מ18 שנה. בנושא של קניית דירה יד שנייה יצוין כי שיעורי המס גבוהים במיוחד והחל משנת 2015 אף הועלו בשיעור נוסף על מנת לגרום למשקיעי נדלן להבין את גודל האחריות. יצוין כי השילוב של פטור ממס וסכום מסוים עבור רוכשי דירה ראשונה ביחד עם העלאת המס למשקיעים נועד לצורך סיוע עבור זוגות צעירים ומשופרי דיור. 

מהן מדרגות מס רכישה 2021?

שיעורי מס עבור רכישת דירה אחת מחולקים לפי מדרגות מס רכישה. עם זאת, אדם אשר רוכש דירה נוספת נוסף על הדירה שרכש לא ייהנה מההקלה ואף יחוייב בתשלום מס רכישה. לפיכך, מדרגות מס רכישה 2021 אינן זהות לשנה הקודמת. קיימות מדרגות מסודרות בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין – 0, 3.5 5 8 10.

מה כולל חישוב מס רכישה?

על מנת לדעת את סכום חישוב מס רכישה ניתן  להיכנס אל מחשבונים אשר מחשבים את גובה המס בהתאם לסוג הנכס. את התשלום ניתן לשלם בכל הבנקים באמצעות שובר תשלום אשר ניתן לקבלו במשרד מיסוי מקרקעין בעת הצהרת ההגשה. 

מרבית הציבור עשויים לשלם את המס באמצעות כרטיס אשראי או באמצעות העברה בנקאית באתר של רשות מס הכנסה. יצוין כי על מנת לשלם בהעברה בנקאית יש לקבל על כך אישור מהבנק. 

בהתאם לסעיף 91 א, מנהל מיסי מקרקעין יכול לדחות את מועד התשלום מס הרכישה בהתאם לשיקול הדעת. במקרה של דחייה בתשלום ישולמו הפרשי ההצמדה למדד והרבית. על מנת לקבל דחייה יש לפנות אל הרשות למיסוי מקרקעין ולשים לב כי האישור על מס הרכישה לצורך תשלום יינתן רק לאחר העברת הסכום של המס. 

איך לשלם פחות מס רכישה?

לשאלה איך לשלם פחות מס רכישה התשובה היא כי ישנן אוכלוסיות שונות אשר זכאיות לתשלום מופחת:

נכים: אוכלוסיית הנכים זכאית להקלה במס הרכישה עד לסכום של 2.5 מיליון שקלים. נכים בעלי נכות רפואית לצמיתות, נכים בעלי נכות של 90% בשל צבירת נכויות או נכה אשר נקבעה עבורו דרגת אי כושר בהתאם לביטוח הלאומי, נכה בעל דרגת נכות של 50% לצמיתות, נכה על פי חוק הנכים או נכי מלחמת העולם השנייה. 

בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה: בני משפחה של חייל אשר נפגע בפעולות איבה זכאים לקבלת הטבה. 

תושבים חוזרים ועולים חדשים: תושבים חוזרים או עולים חדשים בעלי אשרה או תעודת עולה זכאים לקבלת מס רכישה מופחת.  כך לדוגמא עולים חדשים זכאים להטבה ברכישת דירה או קרקע למטרת מגורים עבורם וכן זכאים לרכישת בית עסק או קרקע למטרת בניית עסק בו יעבדו. יצויין כי ההקלה על מס רכישה לדירה ניתנת תוך 7 שנים מיום העלייה לישראל. 

פטור במקרה של העברת נכס במסגרת הליך גרושין: במקרה של העברת נכס במסגרת הליך גירושין ניתן לקבל פטור, זאת בשל העובדה כי אין מדובר על פעולה אשר נחשבת לעסקת מקרקעין ולכן אין חל על הפעולה מס. עם זאת, יש לציין במסגרת ההסכם סעיף המאפשר את ביצוע הפעולה. 

הענקת דירת מגורים במתנה: בהתאם לחוק אנשים אשר מקבלים דירת מגורים במתנה מקרוב משפחה , הם ישלמו שליש ממס הרכישה אשר ישולם בגין רכישת הנכס. העברה של דירת מגורים במתנה ללא כל תמורה בין בני זוג נשואים המתגוררים ביחד פטורה ממס רכישה. בבואנו להזכיר את המונח קרוב הכוונה היא לבן זוג, הורה, צאצא או בן זוג של הצאצא. במקרה בו מעוברת חלק מהדירה, אזי יעשה חישוב מס רגיל המתייחס לדירה כולה, כאשר מקבל המתנה ישלם שליש מהמס על החלק שיקבל. יצויין כי שוויה של הדירה נקבע בהתאם לשווי בשוק וכן בהתאם להערכה של הצדדים המעורבים בעסקה במסגרת ההצהרה לרשויות ומנהל מיסוי מקרקעין. יצויין כי במסגרת העברת דירה במתנה וקבלת הטבה במסגרת מס הרכישה יש תקופה בת 4 שנים במהלכה מקבל המתנה לא יכול למכור את הדירה במטרה להימנע מאי תשלום מס שבח. 

עריכת הסכם מכירת דירה אונליין 

עריכת הסכם מכירת דירה אונליין נחשב להסכם חשוב בתחום הנדלן. מדובר בהסכם הנערך בין המוכר והקונה בו מוסדרות כל סוגיות העסקה החל מתיאור הנכס, קיום העסקה, מועד מסירת העסקה בכנס וכן אופן העברת הזכויות ורישומן. מדובר בהסכם אשר קובע כי בתמורה כספית אשר תשולם בתאריך אשר נקבע בהתאם לשני הצדדים, המוכר יעביר לקונה את הזכויות על דירת המגורים אשר בבעלותו של המוכר כאשר כל צד מתחייב לשאת בתשלומי המס בהתאם לסיכום בין שני הצדדים. 

התחל בעריכת הסכם מכירת דירה אונליין

האינטרס של המוכר הוא לקבל את התמורה המגיעה לו בהתאם להסכם במועד אשר נקבע בין הצדדים ולהבטיח כי לקונה לא תהיה כל עילה לתביעה. אם מסתכלים על ההסכם מנקודת המבט של המוכר, הרי ההסכם נועד להבטיח את מכירת הדירה בזמן באופן בו הקונה לא יוכל לטעון לאי התאמה בין מה שהובטח לו לבין מצב הנכס בפועל. 

אמנם אין חובה משפטית להיוועץ בעורך דין לצורך הצהרה וחישוב של תשלום המס אבל תכנון מס נכון עשוי להוביל לחסכון בסכומי כסף משמעותיים במס הרכישה. 

עם זאת, בשל העובדה כי מדובר בהסכם הכולל סעיפים מורכבים ותקנות מס כדאי להיוועץ עם עורך דין מומחה בתחום המיסוי. ישנם מקרים בהם ההצהרה בדבר רכישת הנכס מוגשת על ידי עורך דין. 

יתרונות עריכת ההסכם אונליין 

לאור הניסיון הפחות מוצלח של אנשים במסגרת הסכם מכירת דירה אשר אינו מגן על הזכויות שלהם, ההמלצה היא להיוועץ עם עורך דין בעת עריכת ההסכם במטרה לוודא כי ההסכם יכלול את הסעיפים הרלוונטים. יצויין כי כיום ניתן לערוך את ההסכם אונליין וכך לחסוך זמן רב ולא יהיה צורך להגיע פיזית אל המשרדים של עורכי הדין ניתן אלא לבצע עריכת הסכם מכירת דירה אונליין, זאת כי האינטרנט נחשב לחלק חיוני בחיים של רבים וכיום מקובל ביותר לערוך הסכמים באינטרנט על מנת להביא לחתימה מהירה ויציאה לדרך חדשה.