צ'קליסט הסכם לרכישת דירה אונליין

רכישת דירה היא כנראה העסקה החשובה והגדולה ביותר שתעשו בחייכם. לאור חשיבותה ומורכבותה של עסקה מסוג זה, וכן גודל ההשפעה שלה על חייכם, חשוב לשים לב לפרטים הקטנים ביותר וכן לערוך את הסכם המכר ע"י עורך דין המתמחה בעסקאות מכר על מנת לוודא שהזכויות והאינטרסים שלכם יהיו מוגנים במהלך הרכישה ולאחריה. 

במדריך זה נשים דגש על כל נושא הסכם מכר דירה במסגרת הליך רכישת דירה אך יחד עם זאת, חשוב לעמוד גם על מספר נקודות ודגשים בטרם כניסתכם להליך הסכם המכר עצמו. 

התחל בעריכת הסכם מכירת דירה אונליין

בדיקות מקדימות והוצאות נלוות לעסקה

מזל טוב, מצאתם את נכס חלומותיכם אותו אתם מעוניינים לרכוש (החלטה לא פשוטה לכשעצמה!) וכעת אתם מעוניינים להתקדם בהליך הרכישה. בטרם כניסה להליך משא ומתן, חשוב שתבצעו בדיקות מקדמיות בעניין הנכס – הבדיקות תהיינה בדיקות משפטיות ופיזיות כאחד. מבחינת בדיקות משפטיות חשוב להוציא נכס טאבו של הנכס (ניתן להוריד אונליין), לבצע בדיקה האם מי שאתם מנהלים מולו מו"מ הוא באמת הבעלים בנכס, האם רשומה על הנכס משכנתא ועוד. מלבד בדיקות משפטיות יש לבצע בדיקות פיזיות – לבדוק את מצבו הפיזי של הנכס (בדק בית), לבדוק האם הנכס בפועל תואם את ההיתרים ותוכניות הבניה בעירייה וכמו כן לקבל חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך בדבר שווי הנכס (חשוב עשרות מונים במקרים הרכישה מתבצעת בכפוף ללקיחת משכנתא מהבנק). 

במידה והנכם עתידים לרכוש את הנכס באמצעות מימון של משכנתא מהבנק, תידרשו להמציא לבנק מסמכים רבים לצורך קבלת המשכנתא כגון: ייפוי כוח, תלושי שכר, תעודות זהות, אישורים מהמוכר, בקשה לקבלת משכנתא ועוד. כמובן שקיים שוני בין בנק לבנק בדבר דרישותיו לעניין קבלת משכנתא. 

דבר נוסף שיש לקחת בחשבון הוא עניין המיסוי – בעת רכישת הנכס, נדרשים המוכר והקונה לשלם מיסים למדינה. על הקונה לשלם מס רכישה (קיימות מדרגות שונות וכמובן הכל תלוי באם מדובר בנכס ראשון של הקונה או נכס שני ומעלה) ואילו המוכר נדרש לשלם מס שבח. מלבד זאת, יכול והמוכר יידרש לשלם לעירייה או לרשות המקומית בה נמצא הנכס גם היטל השבחה (סוג של מס עירוני, בניגוד למס שבח שהינו מס שמשולם למדינה). 

עלויות נוספות שיש לקחת בחשבון הינם: שיפוץ, שכ"ט עורכי דין, עלויות שמאות, אגרות רישום ועוד. 

שלבים מקדמיים לעריכה וחתימה על הסכם רכישת דירה

במקרים רבים, בטרם עריכה וחתימה על הסכם מכר דירה (שעליו נדבר מיד) הצדדים לעסקה נוהגים לחתום בניהם זכרון דברים. זכרון דברים הוא מסמך מקדים לחוזה מכירת דירה והוא בעל משמעות ותוקף משפטי להתחייבויות בין הצדדים בנוגע להסכם המכר, גם אם בסופו של יום לא נחתם הסכם המכר עצמו. 

זיכרון הדברים מטרתו לעגן בצורה ראשונית (ועל הכתב!) את התחייבויות הצדדים בעניין רכישת הדירה. זיכרון הדברים מהווה מסמך משפטי מחייב שכן על פי חוק המקרקעין, עסקה במקרקעין מחויבת לעלות על הכתב, ועל כן, על פי דרישת החוק, עסקת מקרקעין שנחתם במסגרתה זכרון דברים, הינה עסקה לגיטימית שיש להוציאה אל הפועל. חשוב לציין – זיכרון דברים אין מסמך שחובה על הצדדים לערוך אלא זוהי בחירה שלהם אם לערוך אותו בנוסף ובמקדים לחתימה על הסכם המכר. נהוג לרשום בזיכרון הדברים כי קיימות בין הצדדים הסכמות והתחייבויות כאלה ואחרות וזאת עד למועד עריכה וחתימה על הסכם המכר. באופן כללי, נהוג שלא לחתום על זיכרון דברים אלא כבר בשלבים מוקדמים בהם נראה לכם כי איתרתם את הנכס אותו ברצונכם לרכוש, היוועצו בעורך דין והכינו אותו כי עליו לפעול לשם עריכת הסכם המכר המלא והשלמת הפרטים תעשה בהמשך הדרך ובתוך זמן קצוב. 

חוזה דירה סטנדרטי

במרבית המקרים, בעת הסכם רכישת דירה יד שנייה, הינו חוזה דירה סטנדרטי (הסכם מכר לדירה יד שנייה נבדל בהרבה מובנים מהסכם קניית דירה חדשה). 

הסכם המכר הינו הסכם בין הצדדים לעסקה בו מוגדרות ההסכמות וההתחייבויות בין הצדדים לעסקה. בראשית ההסכם מתואר הנכס, מיקומו, מצבו המשפטי, מצבו הפיזי ועוד. בהמשך ההסכם ישנם סעיפים המדברים באופן ספיציפי על התחייבויותיהם של הצדדים לעסקה – סכום התמורה בגין הנכס ואופן התשלום בגינו (בין אם בהון עצמי, בין אם במשכנתא ובין אם בשילוב של שניהם). כמו כן, מתוארות הפעולות שעל והמועדים שעל הצדדים לבצע לצורך קיומה של העסקה – רישום הערת אזהרה (בין אם לטובת הקונים בין אם לטובת הבנק שהעמיד את כספי המשכנתא), העברת התמורה בגין רישום הערות אזהרה, רישום שאר הזכויות בנכס ועוד. 

התחל בעריכת הסכם מכירת דירה אונליין

מלבד סעיפים אלו, נהוג לציין בכל סעיף וסעיף מועדים לקיומו, קביעה של תשלום פיצוי בגין עיכובים בביצוע הפעולות שעל הקונה/המוכר לבצע וכן הגדרות לגבי הפרה של איזה סעיפים מדובר בהפרה יסודית של ההסכם. כמו כן, בהסכם יופיע סכום אשר אם אחד מהצדדים מפר או לא מקיים את אחד מהסעיפים שנקבעו מראש כהפרה יסודית, מהוא הפיצוי בגין הפרה יסודית שכזו. 

לאחר שטיוטת ההסכם עוברת (כמו פינג פונג יש לומר) בין הצדדים (ועורכי הדין שלהם!) מתאמים מועד לחתימה על ההסכם, על נספחיו וכן על מסמכים נלווים כגון: ייפוי כוח מתמשך, מסמכים לטאבו, לרשויות המס ועוד. 

חשיבות הליווי המשפטי

כפי שציינו בתחילת המאמר, עסקת מכר כנראה תהיה העסקה הגדולה ביותר שתעשו בחייכם. לכן, ישנה חשיבות ראשונה במעלה שילווה אתכם לאורך כל העסקה עורך דין מומחה בתחום המקרקעין וליווי עסקאות מכר, בדגש על נושא הסכם המכר וזאת על מנת שהזכויות שלכם והאינטרסים שלכם בקיומה של העסקה יישמרו.