מס שבח
מילון מונחים > מס שבח
מה זה מס שבח?
מס שבח הוא מס המוטל על מי שמכר דירה שהייתה בבעלותו (בכפוף למספר הדירות שיש ברשותו, כפי שיוסבר בהמשך). בסיס המס הוא הרווח שנוצר כתוצאה מהמכירה. כלומר הסכום שהתקבל בעד הנכס פחות הסכום ששילם המוכר כאשר רכש את הנכס בניכוי פחת.
בשנת 2014 התחוללה רפורמה משמעותית בתחום מס השבח בישראל. עד אז מנגנון מס השבח אפשר פחות או יותר פטור ממס שבח כמעט לכולם – מי שהחזיק בדירה אחת לא נדרש לשלם את המס (גם אם החליף אותה מדי מספר שנים, כלומר 'השתדרג' לדירה טובה יותר). מי שהחזיק בשתי דירות ויותר 'שיחקו' עם המנגנון שנקבע בדין: הם קיבלו פטור מתשלום מס שבח כל עוד הדירה שברשותם לא נמכרה בטווח של ארבע השנים האחרונות.
חישוב מס שבח במכירת דירת מגורים ב2020
ב2014 המנגנון של מס השבח השתנה. נקבע ששיעור המס יעמוד מעתה על 25% מהרווח על המכירה, ואין עוד פטור מס אחת לארבע שנים. אבל מה קורה אם הדירה נרכשה בתקופה שלפני 2014, כלומר התקופה שבה לא חל מס שבח? המס יוטל רק על הרווח שנוצר אחרי שנת 2014, והפטור יישמר לשנים שלפני כן. ניתן לראות זאת כמעין מדרגות מס שבח. נסביר באמצעות דוגמה:
- נניח שפלוני רכש דירה בשנת 2000 במחיר של מיליון שקלים. ברשותו של פלוני דירה נוספת (כלומר שתי דירות בסך הכל).
- בשנת 2020 החליט פלוני למכור את הדירה שרכש 20 שנה קודם לכן. ערכה של הדירה עלה לאורך השנים, ולכן היא נמכרת עכשיו במחיר של שני מיליון שקלים. כמה מס שבח יידרש פלוני לשלם?
- מחלקים את החישוב לשתי תקופות: על השנים שקדמו ל2014 פלוני לא יידרש לשלם מס שבח כלל (השנים שטרם הרפורמה). על השנים 2014-2020 יידרש פלוני לשלם מס.
- הרווח של פלוני מהמכירה הוא מיליון שקלים (מחיר מכירה פחות מחיר רכישה), כלומר 50,000 שקלים בשנה. מ2014 ועד 2020 הרווח של פלוני מהדירה היה 350,000 שקלים (50 אלף ש"ח בכל שנה). לכן הוא יידרש לשלם 25% מהסכום הזה, דהיינו 87,500 שקלים.
פטור מתשלום מס שבח
מי זכאי לפטור מתשלום של מס שבח?
- בעל דירה יחידה, שהוא בעלי הדירה לפחות שנה וחצי.
- בעל דירה יחידה שמחזיק בפחות משליש זכויות בדירה נוספת.
- בכפוף לתנאים מסוימים המופיעים בחוק – פטור חד פעמי למי שמוכר שתי דירות כדי לרכוש במחיר שיקבל בעדן דירה יחידה.
- בכפוף לתאים מסוימים המופיעים בחוק – בעל דירה יחידה שיש ברשותו גם דירה נוספת שקיבל בירושה
- תחת תנאים מסוימים – העברת דירה ללא תמורה לקרובי משפחה
בכל מקרה, בעת מכירת דירה ובטרם תשלום המיסים השונים כמו מס רכישה ומס שבח חשוב לדאוג לליווי של עורך דין מומחה במכירת דירה. עורך הדין יוכל לבחון את כלל ההיבטים המשפטיים הרלוונטיים, לרבות זכאות לפטור כזה או אחר מתשלום המס.
