מדריך משכנתא לרוכשי דירות – המדריך המלא
מדריכים > נדל"ן > מדריך משכנתא לרוכשי דירות – המדריך המלא
עוברים דירה? רגע לפני רכישת דירה ראשונה? עומדים לחתום על חוזה מכר דירה ולא בטוחים איך להתמודד עם המשכנתא? במיוחד עבורכם הכנו את מדריך המשכנתא המלא לרוכשי דירות.
מה זה בעצם משכנתא לרכישת דירה ומי מספק אותה?
משכנתא היא הלוואה, המסופקת לרוב על ידי בנק למשכנתאות או זרוע של הבנק המתמחה במשכנתאות. מטרתה של הלוואה זו היא לסייע ללווה לרכוש נכס נדל"ן. הלווה נדרש לשלם סכום כסף לבנק מדי תקופה קבועה על מנת להחזיר את הלוואתו.
במערכת היחסים בין הבנק ללווה, הבנק מבקש לקבל 'בטחונות', כך שאם הלווה לא יוכל להחזיר לבנק את כספו, יהיה לבנק נכס בר מימוש. כלומר הבנק לא יפסיד את כספי ההלוואה שנתן. הבטוחה המרכזית שבנקים למשכנתאות משתמשים בה היא הטלת שיעבוד או רישום משכון על הנכס, כך שהדירה תעבור לידי הבנק אם ההלוואה לא תיפרע.
החלטתי שברצוני לקחת משכנתא, מה עושים עכשיו?
פונים לבנקים למשכנתאות, מציגים את הצורך הקיים במשכנתא ומקבלים הצעה מהבנק. באופן עקרוני כיום הבנקים מציעים משכנתא למטרות שונות (המכונה משכנתא לכל מטרה) אולם במדריך זה נתמקד במשכנתא לצורך רכישת דירה.
ההצעה שתקבלו מכל בנק תותאם לצרכים שלכם ותכלול את משך זמן החזרת ההלוואה, את סוג הריבית והאופן שבו היא 'מתנהגת' לאורך תקופת הפירעון.
טיפ הזהב החשוב ביותר הוא לבצע מחקר מקיף בנושא ולנסות למצוא את העסקה הטובה ביותר עבור המשכנתא שלכם. חשוב להבין: בנקים שונים עשויים להציע מסלולי משכנתא שונים, והפערים הללו עשויים להיות מתורגמים לחיסכון של אלפי שקלים ויותר. לכן, בצעו סקר שוק – בדקו מי נותן לכם את המוצר הטוב ביותר, במסלול הנוח והמשתלם ביותר. אל תתעצלו לבדוק ולשמוע על כל האפשרויות שלכם: המשכנתא מלווה את הישראלי הממוצע במשך 20-30 שנה, ולכן מומלץ לקבל החלטה מושכלת.
איך בוחרים מסלול משכנתא? מושגים חשובים בתחום המשכנתא והריביות
כדי לבחור את מסלול המשכנתא הטוב והמתאים ביותר עבורכם, כדאי להכיר מספר מושגים מרכזיים מתחום המשכנתא והריבית.
נהוג להבחין בין כמה סוגים של ריביות:
- ריבית קבועה מול ריבית משתנה
- ריבית צמודה מול ריבית לא צמודה
ריבית קבועה היא ריבית שהשיעור שלה קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה ולא משתנה. כך למשל אם לקחתם משכנתא שתיפרע במשך 20 השנה הקרובות ועליכם להחזיר אותה בריבית של 3% מדי חודש ל20 השנים הללו. שיעור הריבית הזה יישאר קבוע על פני שני העשורים.
התחל בהליך בחירת עורך דין לקניית דירה
לעומתה ריבית משתנה היא ריבית שמשתנה בהתאם לטבלה כלכלית-מימונית כלשהי. בישראל קיימים שני סוגים מרכזיים של ריבית משתנה:
- ריבית הפריים – מייצגת את הריבית הבין בנקאית שקובע בנק ישראל בתוספת 1.5% שמייצגים פרמיית סיכון. למה הכוונה? מדי חודש בנק ישראל מפרסם את הריבית. אם הריבית של בנק ישראל עומדת על 1%, ריבית הפריים היא 2.5% (1% + 1.5%). ריבית הפריים עשויה להשתנות כל חודש, או להישאר קבועה – זאת בהתאם להחלטת בנק ישראל על גובה הריבית.
- ריבית המבוססת על שיעור התשואה של אגרות חוב ממשלתיות, כאשר מסלולי המשכנתא בדרך כלל מתאימים את עצמם לשינויים בטבלה הזאת כל מספר חודשים או שנים. בפועל מה שקורה הוא שלווה יכול לחתום על משכנתא שב-5 השנים הראשונות הייתה 2%, ומהשנה השישית תעמוד על 3.5% בהתאם לתנאי השוק.
ריבית צמודה היא ריבית ששיעורה צמוד למדד המחירים לצרכן. המדד מתפרסם מדי חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. כאשר הריבית היא ריבית צמודה השיעור שלה בדרך כלל יותר נמוך. כאשר היא לא צמודה שיעורה נחשב גבוה יותר, והוא משקף את הציפיות לשינוי העתידי במדד המחירים לצרכן.
בנוסף לכל מה שהזכרנו חשוב להבין שפעמים רבות הריבית המבוקשת על ידי הבנק מושפעת גם ממשך ההלוואה – ככל שההלוואה היא לזמן ארוך יותר שיעור הריבית גבוה יותר, כי הבנק 'מסתכן' יותר ובעצם נמצא במצב של אי וודאות.
מסלולי משכנתא וממה מושפעת ההצעה שתקבלו מהבנק
הצעות המשכנתא שתקבלו יכללו מסלולים שונים. כך למשל:
- קבועה בריבית צמודה
- קבועה בריבית לא צמודה
- הלוואה צמודת פריים
- הלוואה בריבית משתנה צמודה
במרבית ההצעות של הבנק, כמו גם במשכנתא שעליה תחתמו בסופו של דבר לא בוחרים במסלול אחד ויחיד אלא יוצרים תמהיל. כלומר: חלק מהמשכנתא תוחזר בהתאם למסלול א', חלק אחר בהתאם למסלול ב' וכן הלאה. המטרה של יצירת תמהיל היא לצמצם סיכונים וגם להתאים את המשכנתא למצבו האישי של כל לווה ולווה.
תנאי המשכנתא השונים שתקבלו והמסלולים שיוצעו לכם מושפעים מהמאפיינים הפרטיים שלכם:
- גיל – כך למשל אנשים מבוגרים לא יקבלו משכנתאות ארוכות טווח
- גובה ההכנסה
- תמונת המצב הפיננסי – אם הלווה נמצא במינוס או שיש לו התחייבויות רבות הדבר עשוי להשפיע על יכולתו לקבל משכנתא טובה גם אם הכנסתו החודשית גבוהה. כלומר ישנה חשיבות להכנסה הפנויה של האדם (הכנסתו מעבודה בניכוי הוצאות והתחייבויות פיננסיות שונות).
- מקצוע
- מקום העבודה – בעל עסק עצמאי מול שכיר בעבודה קבועה למשל עשויים לקבל תנאי משכנתא שונים.
מה עושים? מתייעצים עם יועץ משכנתא
באופן עקרוני אין חובה להיעזר בשירותי ייעוץ משכנתא מקצועיים. ניתן להסתייע במדריכי משכנתא שונים המופיעים ברשת. אולם תחום המשכנתאות ועולם המושגים הנלווה אליו יכול להיות מעט מסובך בעבור מי שלא שוחה בתחום, ובכלל, אנו ממליצים לקבל ליווי אישי בתהליך שיכולות להיות לו השלכות כלכליות גם לעתיד.
על כן ניתן להתייעץ עם יועץ משכנתא מומחה. הבנקים למשכנתאות מציעים יועצים בעצמם. אלה יכולים לסייע לכם ולהתאים עבורכם את המסלול הטוב לכם ביותר בהתאם למצב המשפחתי והתעסוקתי שלכם. החשש המרכזי שעולה בהקשר של יועצי המשכנתאות של הבנקים הוא שהם מוטים לטובת הבנק, כך שהעצות שלהם לא בהכרח טהורות. הכוונה אינה שהם יטעו או יונו את הלקוחות, אלא שבמכלול השיקולים שלהם בייעוץ עשויים להיכנס גם האינטרסים של הבנק. בגלל הסיבה הזו יש מי שבוחרים לקחת יועץ משכנתא פרטי, שנתפס כחף מאינטרסים.
ליועצי משכנתאות יש כמה יתרונות משמעותיים: הם מכירים היטב את הנושא, מבינים את המושגים ולכן עשויים לעזור לכם להשיג מסלול משכנתא טוב יותר וכך לחסוך עבורכם לא מעט כסף. בנוסף, הם מסייעים ללווה בכל מה שקשור לניירת ולבירוקרטיה הרבה בלקיחת המשכנתא.
לשאלה כמה עולה ייעוץ משכנתאות אין תשובה אחת חד משמעית. תהליך צמוד של ייעוץ עשוי לעלות כמה אלפי שקלים, אולם לרוב מחיר השירות תלוי באופיו ומורכבותו.
לא על המשכנתא לבדה: עלויות נלוות לתשלום המשכנתא
בבואכם לחתום על משכנתא כדאי לדעת שיש כמה עלויות נלוות שמייקרות את העסקה:
- עמלת פתיחת תיק משכנתא – רבים לא יודעים, אבל העמלה המבוקשת על פתיחת התיק עשויה להיות גבוהה במיוחד ולהגיע לאלפי שקלים. לרוב העמלה נקבעת לפי גובה המשכנתא.
- ביטוחים במשכנתא – כל נכס שמשועבד לטובת הבנק מחויב בביטוח מבנה לטובת הבנק. לרוב מדובר בתשלום של 500 שקלים לשנה לדירה סטנדרטית. בנוסף לכך, כל מי שרשום כלווה במשכנתא מחויב לעשות ביטוח חיים לטובת הבנק.
מיחזור משכנתא
מיחזור משכנתא הוא מצב שבו ההלוואה הקיימת נפרעת במלואה או בחלקה, ותחתיה מתקבלת הלוואה מהבנק באותו סכום בתנאים שונים (למשל בתנאי ריבית שונים, למשך תקופת פירעון שונה או בהרכב מימוני שונה).
מיחזור משכנתא הוא מהלך שלרוב ננקט ביוזמת הלווה, ותכליתו היא אחת מ-3:
- לחסוך בעלויות המשכנתא תוך כדי ניצול ירידת הריבית בשוק
- לפרוס מחדש את החוב משיקולים של התאמת גובה ההחזר למצב הכלכלי של הלווה
- שינוי לוח הסילוקין של ההלוואה על מנת להתאים אותו לרצון של הלווה להעריך או לקצר את משך ההתחייבות שלו כלפי הבנק
כך למשל אם מצבו הכלכלי של הלווה השתפר וברצונו לפרוע את המשכנתא מהר יותר, הוא יכול למחזר את המשכנתא. עם זאת, כדאי לדעת שהוא עשוי להידרש לשלם עמלת פירעון מוקדם על השינוי במועד הפירעון.
