מה ההבדל בין זכות בעלות אל מול זכות החכירה?

עמוד הבית > עמודי השוואה > נדל"ן > מה ההבדל בין זכות בעלות אל מול זכות החכירה

זכותו הקניינית של אדם מעוגנת כזכות יסוד במסגרת הוראות חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו. 

בניגוד לזכות חוזית אשר נקבעת באופן חופשי במסגרת משא ומתן בין צדדים תוך סיכום משותף אודות זכויותיהם של הצדדים וכוחן יפה רק בין אותם צדדים שנקשרו בחוזה, זכויות קנייניות מוסדרות במסגרת חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") שכוחן יפה כלפי כל העולם ולא רק בין הצדדים המתקשרים בחוזה. 

זכות במקרקעין, בהתאם להוראות חוק המקרקעין, עשויה להיות אחת מאלו: זכות הבעלות, זכות השכירות, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה. 

המאמר הנוכחי יעסוק בהגדרה ובהשוואה בין זכות הבעלות וזכות החכירה.

השוואה בין זכות בעלות אל מול חכירה

סעיף 2 לחוק המקרקעין מגדיר את זכות הבעלות כך: "הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם". 

סעיף 3 לחוק המקרקעין מגדיר את זכות השכירות כך: "שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא 'חכירה'; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא 'חכירה לדורות'".

דהיינו, כפי שעולה מהכתוב זכות הבעלות הינה הזכות המקיפה ביותר והמשמעותית ביותר. לעומת זכות הבעלות, עומדת זכות החכירה, שהינה למעשה, שכירות ארוכת טווח הדומה במאפייניה לבעלות אך הלכה למעשה, הינה שכירות לטווח ארוך.

זאת ועוד, באשר לזכות הבעלות, בעלות במקרקעין מעניקה לבעליה את הסמכות להחזיק ולעשות שימוש בלעדי במקרקעין. כמו כן, זכות הבעלות קובעת כי אין עוד בעלים למקרקעין מלבד בעליו הרשומים. אולם, על פי הוראות סעיף 2 לחוק המקרקעין, זכות הבעלות עשויה להיות מוגבלת על פי הוראות הדין ו/או הסכם אשר עשוי להיחתם בין בעלי זכות הבעלות ולבין צד ג' כלשהו. 

מנגד, כאשר מדובר בזכות החכירה, יש לבחון את תנאי החכירה של המקרקעין, שכן עסקינן בקבלת זכויות חכירה (שכירות לטווח ארוך) מהמחכיר לחוכר. ראוי להדגיש כי לא אחת יש לכך משמעויות כספיות ואחרות שיש לבחון בטרם רכישת המקרקעין. יחד עם זאת, במישור הפרקטי, לא תמיד ניכר הבדל בין זכות בעלות בדירה לבין זכות חכירה. מרבית זכויות החכירה מתקבלות דרך הקצאת שטחים מטעם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

עוד לעניין ההשוואה בין הזכויות, יש להעיר כי בעל זכות הבעלות אינו זקוק לאישורים מצד ג' (רשות מקרקעי ישראל וכיו"ב) לביצוע העברת זכויות וזאת בניגוד לבעל זכות החכירה שנדרש את אישורו של המחכיר לכל פעולה שהוא מעוניין לבצע. 

מהו חוזה חכירה?

עסקינן בחוזה בין בעל זכות הבעלות במקרקעין (המחכיר) לבין שוכר המקרקעין (החוכר) לתקופת זמן העולה על 5 שנים (חכירה) או מעל ל-25 שנים (חכירה לדורות). 

חוזה החכירה מציין את תקופת חכירת המקרקעין על ידי החוכר, התנאים להעברת זכויות החכירה, דמי החכירה, התנאים לשימוש במקרקעין ועוד. 

בטרם חתימה על הסכם מכר דירה או הסכם מכר מקרקעין, במקרה של זכות החכירה, יש להבין את תנאי החכירה ולוודא כי אלו מובנים לכם במלואם, על כל המשתמע מכך. 

כיצד מבוצעת הוכחת בעלות במקרקעין?

בעת רכישת מקרקעין, אחת מהבדיקות הנדרשות לביצוע היא הוכחת בעלות במקרקעין של האדם אשר מציג עצמו כבעלים של המקרקעין כאמור. 

אחת מהפעולות שיש לבצע הוא הפקת נסח רישום (נסח טאבו) מפנקסי המקרקעין המהווה את "תעודת הזהות" של הנכס ושם יש פירוט, בין היתר, אודות בעלי המקרקעין. הוכחת הבעלות צריכה להיעשות ע"י הצלבת הנתונים המוצגים בנסח טאבו למול אלו הרשומים בתעודת הזהות של המוכר. 

בכל מקרה, יש להפעיל את השכל הישר ולשים לב ל"תמרורי אזהרה" במהלך הדרך ובפרט בעת המשא ומתן.

כיצד מבוצעת העברת בעלות בדירה? 

מעבר להעברת זכות החזקה והשימוש בדירה, מבחינה משפטית, יש לבצע את העברת הזכויות הקנייניות מהמוכר לרוכש. באופן כללי, בעת העברת זכות הבעלות אין כל צורך בקבלת אישור מאת צד ג' לעסקה וזאת לעומת העברת זכות החכירה שטעונה אישור של המחכיר לביצוע העסקה. 

זה המקום לשוב ולהזכיר את החשיבות של בחינת תנאי החכירה בטרם התקשרות בעסקת מכר מחייב לרכישת המקרקעין. לעתים, העברת זכות החכירה עשויה לחוב בתוכה משמעויות כספיות לא מבוטלות שצריכות להילקח בחשבון ושיש בה בכדי להשפיע על כדאיות העסקה בכללותה.

ההשוואה המלאה בין זכות בעלות אל מול זכות החכירה

	זכות הבעלות	חכירה
האם מעוגנת בחוק המקרקעין	• כן	• כן
באיזה סעיף בחוק המקרקעין מוסדרת הזכות?	• סעיף 2 לחוק המקרקעין.	• סעיף 3 לחוק המקרקעין.
האם קיימות הגבלות על הזכות?	• לא, למעט על פי דין ו/או הסכם.	• כן, הזכות כפופה לתנאי החכירה.
האם הזכות מוענקת לבעליה לצמיתות?	• כן.	• לא, 'חכירה' רגילה היא לתקופה של מ-5 שנים עד 25 שנים ותקופה שמעל 25 שנים נקראת 'חכירה לדורות'.