ערבות חוק מכר

מילון מונחים > ערבות חוק מכר

ערבות חוק מכר היא סוג של ערבות בנקאית ומהווה את אחת מדרכיו של המחוקק להבטיח מתן בטוחות לרוכש דירה מקבלן. כלומר היא ניתנת מטעם מי שאחראי על הפרויקט הנדל"ני – למשל היזם או הקבלן, ואם החיוב הקבוע בה מופר – הבנק משלם כסף לרוכשים. ערבות זו מעוגנת בחוק מכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). 

מטרת החוק היא להבטיח לקונים בפרויקט נדל"ן שיקבלו את כספם במקרה והעסקה לא מתממשת כמתוכנן, והם לא מקבלים את הדירה שרכשו. ערבות חוק מכר היא הסעד העיקרי שניתן לקונים בתחילת העסקה (כאשר בהמשך היא יכולה להתחלף בבטוחות אחרות, כמו למשל רישום הערת אזהרה).

חשיבות הערבות התעוררה במהלך שנת 2007 עם פרסומה של פרשת חפציבה דיור ואחזקות בע"מ במהלכה לא ניתנו לרוכשים בטוחה מתאימה בדמות ערבות מכר ובעקבות קריסת החברה נותרו רוכשים רבים ללא דירה שרכשו וללא כל בטוחה להחזרת כספם עקב קריסת החברה.

התחל בעריכת הסכם מכירת דירה אונליין

נוסח ערבות חוק מכר ומימושה

הערבות מגבילה את הסכום שישלמו הרוכשים במעמד חתימת החוזה לעד לכ- 7% בלבד מהתשלום בעד הנכס כפי שנקבע בחוזה. חשוב לציין שבמקרים רבים בשלב זה הנכס אינו קיים עדיין (כיוון שהוא בתהליכי בנייה). 

מעל סכום זה, על הקבלן לספק לרוכש בטוחה על כלל התשלומים ששילם, לרבות שבעת האחוזים הראשונים.

עם החתימה על הערבות, גורל הנכס והרוכשים נתון לידי העליות והמורדות של שוק הנדל"ן הישראלי ואופיו ההפכפך. אם הבנייה מתקדמת לפי התכנית, והרוכש יקבל בסוף התהליך את הדירה לידיו, הרי שערבות חוק מכר שימשה כבטוחה שלא התממשה. אולם, אירועים שונים עלולים להביא לכך שהפרויקט לא יתקדם כמתוכנן, ואז ניתן יהיה לממש את הערבות. כך למשל:

• הוטל עיקול על הדירה
• החברה המוכרת קיבלה צו פירוק או עומדת בפני כינוס נכסים
• לפי הפסיקה, גם איחור קיצוני במסירת החזקה בדירה עשוי לאפשר את מימוש הערבות, בעיקר כאשר ברור שהחזקה גם לא תימסר בעתיד

חשוב לציין כי ערבות חוק המכר מועברת על ידי הבנק על פי קצב התקדמות הפרויקט ועמידה ביעדים תוך מתן אישורים מתאימים מן הקבלן לרוכש.

ערבות חוק מכר פינוי בינוי

במערכת יחסים בין רוכשים לבין קבלן או יזם בפרויקט פינוי בינוי, יש להקפיד שהאחרונים נותנים ערבות חוק מכר על פי חוק. סכום הערבות יהיה בגובה השווי של הדירות החדשות שייבנו במסגרת הפרויקט. חשוב לשים לב שיש לאמוד את שוויה של כל דירה בנפרד, בהתאם למאפייניה הספציפיים (קומה, גודל וכו'). לרוב שווי הדירה ייקבע בידי שמאי מטעם הבנק נותן הערבות.