תהליך גרירת משכנתא – צעד אחר צעד
מדריכים > נדל"ן > תהליך גרירת משכנתא – צעד אחר צעד
בשעה טובה החלטתם שהגיע הזמן לעבור דירה: למכור את הבית הישן ולבצע רכישת דירה מקבלן או רכישת דירה יד שנייה. אחד היבטים החשובים ביותר שצריך לבחון כאשר נוקטים בצעד כזה הוא המשכנתא.
עליכם להחליט האם אתם פונים לבנק בבקשה לקבל משכנתא חדשה או לחלופין האם אתם מבצעים 'גרירת משכנתא'. כלומר מנסים לשמר את תנאי המשכנתא הטובים שקיבלתם על הדירה הישנה שלכם, ובעצם גוררים אותה לבית החדש.
מה זה גרירת משכנתא?
המקרה ה'קלאסי'
גרירת משכנתא מתייחסת למצב שבו נכס קיים המשועבד לטובת בנק למשכנתאות נמכר לצד ג', ותחתיו נרכש נכס חדש. הלווה עשוי להיות מעוניין להמשיך את פירעון ההלוואה הקיימת מבלי להיכנס להתחייבויות נוספות שנובעות מהחלפת הנכסים. המלווה לעומת זאת יהיה מעוניין לוודא שערך הנכסים המשועבדים לטובתו אינו נופל מערך הנכסים שמהם הוא מסיר את המשכנתא.
במילים פשוטות הכוונה היא למצב שבו לווה לקח משכנתא בתנאים טובים. למרות שפירעון המשכנתא לא הסתיים הוא רוצה למכור את דירתו ולעבור לבית חדש מבלי לוותר על תנאי המשכנתא, לכן הוא 'גורר' את המשכנתא לנכס הבא, כלומר להעביר את השיעבוד של הבנק לדירה החדשה.
הפעולה כרוכה בעלויות לשני הצדדים, שלרוב מגולגלות בסופו של דבר על הלווה:
– עלויות הערכה שמאית של שווי הנכס החדש – כמה מאות שקלים
– עמלות ודמי פתיחת תיק המשכנתא בבנק – נע בין מאות לאלפי שקלים
מכרתם את הדירה הישנה אבל טרם קניתם דירה חדשה
קיימים מצבים של גרירת משכנתא בהם הלווה אמנם מכר את דירתו, אולם הוא טרם רכש דירה חדשה. בסיטואציה כזו אין בעצם לבנק דירה חדשה להעביר אליה את המשכנתא, אבל הלווה לא רוצה לסלק את המשכנתא ומעוניין לשמור על התנאים הטובים שקיבל.
לכן הבנק מאפשר לכם לקחת ערבות בנקאית בגובה יתרת המשכנתא הקיימת שלכם, כאשר לרוב יש להוסיף לה בין 5% ל10% מערכה. הבנק יבטל הבנק את השעבוד המוטל על הדירה הישנה שלכם בעד הערבות הבנקאות. זה יהיה המצב עד שתרכשו דירה חדשה שניתן יהיה להעביר אליה את השעבוד. חשוב לשים לב שלאורך הזמן שבו הערבות הבנקאית משמשת כבטוחה להלוואה (בהיעדר השעבוד על הדירה החדשה שטרם נרכשה) אתם צריכים להמשיך ולשלם כרגיל את החזרי המשכנתא.
בסופו של דבר, עם רכישת הדירה החדשה המשכנתא 'תיגרר' לשם, וכך יצא שלא הייתם צריכים לוותר על תנאי המשכנתא שלכם.
התחל בהליך בחירת עורך דין לקניית דירה
תהליך ביצוע גרירת המשכנתא – איך עושים את זה?
פונים לבנק בבקשה לקבל גרירת משכנתא
אם אתם סבורים שתנאי המשכנתא שלכם טובים וברצונכם לבצע גרירת משכנתא, עליכם לפנות לבנק למשכנתאות שלכם ולהגיש לו בקשה מסודרת.
מעבירים לבנק מסמכים שונים
עם הגשת הבקשה, הבנק יבקש שתעבירו לו מסמכים שונים שיכולים לסייע לו בקבלת ההחלטה על גרירת המשכנתא. כך למשל:
– חוזה המכר של הדירה הישנה
– חוזה המכר של הדירה החדשה או ערבות בנקאית במקרה שלא נרכשה דירה
– מסמכים המעידים על כך שאין שעבודים או בטחונות אחרים על הדירה החדשה
– הערכה שמאית על ערך הנכס החדש
הבנק שוקל את הבקשה בהתאם לתנאי גרירת משכנתא
מרבית הבנקים למשכנתאות דורשים שערך הנכס הנרכש, כלומר הדירה החדשה, לא ייפול מערך הנכס הקודם, וכן שערכו יהיה גבוה יותר מערך הנכס הקודם. בנוסף, רבים דורשים שהמשכנתא תיגרר לאותו סוג של נכס. משמע: מנכס לדיור לנכס לדיור, ולא למשל מדירת מגורים לחנות או מחסן.
ביצוע הגרירה בפועל
אם גרירת המשכנתא אושרה, הבנק צריך לבצע אותה בפועל. כלומר לבטל את השעבוד על הדירה הישנה ולהטילו על הדירה החדשה. מבחינת ביטוח משכנתא יש לעדכן את הביטוח בדירה החדשה ובערכה.
יתרונות גרירת משכנתא
לגרירת משכנתא שני יתרונות מרכזיים:
- שומרים על התנאים הטובים – אם תנאי המשכנתא המקוריים בהשוואה לתנאי השוק הנוכחיים טובים יותר, אז מבחינת הלווה יש יתרון מאוד גדול בגרירת משכנתא קיימת במקום לקיחת משכנתא חדשה. הלווה לא צריך לוותר על התנאים הטובים שהשיג בעבר.
- פחות בירוקרטיה – הפרוצדורה של גרירת משכנתא נחשבת פשוטה, זולה ומהירה יותר מאשר סילוק משכנתא ולקיחת משכנתא חדשה.
חסרונות גרירת משכנתא
החיסרון המרכזי הוא שגרירת משכנתא מחייבת אתכם להישאר עם הבנק שבו לקחתם את המשכנתא מלכתחילה, כי לא ניתן לגרור משכנתאות בין בנקים. זה לא בהכרח חייב להיות חיסרון, אולם יכול להיות שבבנקים אחרים יציעו לכם תנאים טובים יותר. תמיד מומלץ לבחון את כל האפשרויות ולבחור את האופציה הזולה והטובה ביותר עבורכם.
כמה זמן לוקח גרירת משכנתא
כל תהליך הגרירה עצמו הוא תהליך קצר יחסית. מרגע הגשת הבקשה והמצאת המסמכים הרלוונטיים לבנק, הבנק יחליט תוך ימים ספורים אם לאפשר לכם לבצע גרירה. מרגע שאושרה הבקשה הגרירה תתבצע באופן מיידי יחסית (תוך כמה ימים ולפעמים אפילו ביום האישור). מה שיכול לעכב את ביצוע הגרירה הוא מצב שבו טרם רכשתם דירה חדשה.
מה המשמעות של סירוב גרירת משכנתא?
במקרים מסוימים, הבנק עשוי לסרב לבקשת גרירת המשכנתא שלכם. כך למשל אם המשכנתא מממנת למעלה מ75% מערך דירת המגורים הדבר עלול להוות בעיה. בכל מקרה חשוב לשים לב: סירוב לביצוע גרירת משכנתא אין משמעו שאתם לא יכולים לקחת משכנתא חדשה! ניתן לפנות לבנק למשכנתאות ולבקש ללוות משכנתא חדשה גם אם בקשתכם לגרירה סורבה.
טיפים לגרירת משכנתא
משכנתא חדשה או גרירת משכנתא? בדקו מה הכי משתלם
כמו בכל פרוצדורה הנוגעת לענייני משכנתאות, בפני הלווה עומדות לא מעט אפשרויות. לכן מומלץ כל העת לבחון את האופציות בבנקים השונים ולא להתקבע על דרך פעולה אחת. כך, גם אם גרירת משכנתא נשמעת לכם כמו הדרך היעילה והמשתלמת ביותר, מומלץ לבדוק גם כמה תעלה לכם משכנתא חדשה ולבחור את האפיק הכדאי יותר.
וודאו שאתם יכולים לקבל אישור עקרוני לגרירת משכנתא
בדומה ללקיחת משכנתא חדשה, גם בשביל לבצע גרירת משכנתא יש צורך בקבלת אישור עקרוני מהבנק. בדקו כבר בהתחלה שאתם זכאים לקבל אישור שכזה.
עבדו מסודר והסתייעו באנשי מקצוע בעת הצורך
תהליך הלוואת המשכנתא כרוך בלא מעט בירוקרטיה, מסמכים ופרוצדורות. כדי להימנע מבלגן ומטעויות של חוסר ארגון, סדרו את כל המסמכים וסיכומי הפגישות לפי בנק, ובמקרה הצורך התייעצו עם יועץ משכנתאות או עם נציגי הבנק.
באופן כללי, כל תהליך רכישת הדירה הוא תהליך משמעותי וחשוב שכרוך בהוצאה כספית גדולה. לכן כדאי לבצע אותו באופן מיטבי ולהיעזר באנשי מקצוע כמו עורך דין לקניית דירה. קחו בחשבון שגם הצד שממנו אתם קונים את הדירה, בין אם מדובר בדירה יד שנייה הנרכשת מאדם פרטי ובין אם מדובר בקבלן או יזם, משתמש גם הוא בעורך דין.
