קניית דירה יד שנייה – המדריך המלא לרכישת דירה 2020
מדריכים > נדל"ן > קניית דירה יד שנייה – המדריך המלא לרכישת דירה 2020
החלטתם להשתדרג ולרכוש בית חדש. רגע לפני שמעמיסים את הארגזים על משאית ההובלה, מזמינים רהיטים ומקבלים מפתח – איגדנו עבורכם כל מה שצריך לדעת כשמתחילים בתהליך קניית דירה יד שנייה.
מה חשוב לבדוק לפני שקונים דירה יד שנייה?
בטרם חותמים על חוזה קניית דירה יד שניה מומלץ מאוד לערוך כמה בדיקות מקדמיות. אספנו לכם את החשובות שבהן:
לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן
גם אם מצאתם את דירת החלומות מבחינת גודל, מרחב ועיצוב, חשוב מאוד לבחון את הסביבה שבה הדירה ממוקמת. בדקו מראש שמיקומה של הדירה עולה בקנה אחד עם הצרכים שלכם: כך למשל האם יש בתי ספר ומסגרות לילדים בקרבת מקום? האם השכונה נחשבת בעלת אופי שקט? מה מצב התחבורה הציבורית? האם יש איפה לחנות. דווקא הפרטים ש'מסביב' עשויים להשפיע מאוד על חווית המגורים בדירה החדשה.
פגמים וליקויים בדירה
מטבע הדברים יש הבדל כאשר מדברים על דירה מקבלן או דירה יד שנייה. בדירה שבה חיו אנשים עשויים להופיע ליקויים פיזיים שונים, לכן בדקו מראש האם יש מפגעים שונים כמו עובש ורטיבות, האם יש מבנים או תשתיות הזקוקים לחיזוק או חידוש וכיוצא באלה. אל תתביישו לשאול את הבעלים הנוכחיים שאלות שונות על טיב הדירה: המוכר נדרש לומר לכם את האמת ולא להסתיר מידע, כל עוד מידע כזה נמצא ברשותו.
הרחבות, חריגות בנייה ומה שביניהן
לפני שעוברים לדירה החדשה מומלץ לוודא שלא קיימות בה חריגות בנייה. חריגות כאלה (למשל הרחבה בלתי חוקית) עשויות לעורר בעיות מול הרשות המקומית שתחייב את הבעלים החדש לשלם בגינן או לחלופין מול הבנקים שלא ירצו לתת משכנתא לרכישת דירה שבה יש חריגה מופרזת.
ווידוא הבעלות בדירה
לפני רכישה של דירה יד שנייה חשוב לבדוק האם הבעלים של הדירה שמולו אתם עורכים את ההסכם הוא אכן הבעלים האמיתי והרשום שלה. כלומר, לפני העברת בעלות על דירה נדרש לעיין במרשם המקרקעין ולבדוק שהמוכר שמנהל אתכם את המשא ומתן בנוגע לדירה הוא גם מי ששמו כתוב כבעלי הדירה במרשם המקרקעין. אם תחתמו על חוזה ותשלמו את מחיר העסקה למי שאינו הבעלים הרשום, קיימת סכנה ממשית שהבעלות בדירה לא תהיה שלכם גם אם נהגתם בתום לב.
זהירות, הערת אזהרה לפניך?
כדי שעסקה במקרקעין תחשב כעסקה שהושלמה יש לרשום אותה במרשם המקרקעין. על כן בעלי קרקע ייחשב לבעלים החוקי רק אם הוא רשום ככזה במרשם המקרקעין. לפי החוק, אם רשומה הערת אזהרה אי אפשר לרשום במרשם המקרקעין עסקה שסותרת אותה. לכן, אם בבואכם לרכוש את הדירה בדקתם את המרשם וגיליתם שרשומה הערת אזהרה לטובת צד ג' – בדקו אם המוכר מה פשרה. הדבר יכול לפגוע בעסקה שלכם עם המוכר.
האם אני צריך עורך דין לקניית דירה?
רוכשי דירה רבים מסתייעים בשירותיו של עורך דין קניית דירה. עורך הדין יכול לסייע במגוון סידורים ובדיקות כמו למשל:
- קבלת פרטים על הנכס ובדיקת הרישום – עורך הדין ידאג לקבל פרטים על גודל הדירה, הצמדות (אם מדובר בבית משותף וקיימות כאלה), מה סוג הדירה וכן את הפרטים המדויקים של הבעלים. לאחר מכן הוא יבצע בדיקת נסח טאבו של הדירה, יוודא שאכן יש התאמה בין הפרטים שמסר המוכר לבין מה שמופיע במרשם המקרקעין, ושהנכס הוצג לקונה כמו שהוא.
- בדיקת הזכויות בנכס – עורך הדין יבדוק האם המוכר שמציג את עצמו כבעלים הוא אכן הבעלים, האם יש שיעבודים, עיקולים או הערות אזהרה לטובת רוכש אחר על הדירה. בדיקה זו תפקידה לוודא שהזכויות בנכס אכן ניתנות להעברה כך שאפשר לערוך לגביו הסכם מכר לדירה. לרוב עורך הדין יסייע גם ברישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים.
- ניהול המשא ומתן ועריכת חוזה המכר – עורכי הדין יעלו את ההסכמות בין הצדדים על הכתב ובעצם יגבשו את חוזה המכר של הדירה.
- מיסויי ברכישת הדירה – על רוכש הדירה לשלם מס רכישה. לרוב עו"ד מומחה במקרקעין או יועץ מס יסדירו סוגיה זאת ואף עשויים לחסוך לרוכש הדירה בעלויות.
שכר טרחה עורך דין קניית דירה אינו קבוע ומשתנה ממקרה למקרה בהתאם לטיב העסקה, מורכבות ניסוח הסכם מכירת דירה ומידת ההשקעה הנדרשת. בכל מקרה, מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין מנוסה בתחום.
דרך לחיסכון בזמן ובכסף – עריכת הסכם קניית דירה אונליין
כיום אפשר וכדאי להיעזר בשירותים שמחברים ביניכם לבין עורך דין מקצועי לצורך עריכת הסכם קניית דירה, עריכת ההסכם תגן עליכם ועל האינטרסים שלכם בעת ביצוע עסקת הרכישה.
התחל בעריכת הסכם קניית דירה אונליין
האופציה של עריכת הסכם קיימת גם בעבור מוכרים. ככלל, הטיפול בענייני הדירה באופן מקוון חוסך זמן ולא מעט כאב ראש.
מס לרוכשי דירות
עוד עניין שחשוב לשים לב אליו לפני שחותמים על הסכם מכר דירה הוא שמחיר העסקה הוא לא ההוצאה המשמעותית היחידה. מלבד הוצאות נלוות כמו הובלה, רכישת רהיטים וציוד, מי שקונה דירה נדרש גם לשלם על פי חוק מס רכישה.
מהו מס רכישת דירה?
מס רכישה הוא מס שנדרש לשלם מי שרוכש זכות במקרקעין, כך למשל קונה דירה, חוכר קרקע וכיוצר באלה. מס הרכישה נקבע לפי סוג המקרקעין ואופי האחזקה של הרוכש. כך , כאשר מדובר במס שיוטל על בעל דירה יחידה, קיימות מדרגות מס רכישה בהתאם למחיר העסקה:
| עד 1,744,505 שקלים | לא משולם מס רכישה |
| על החלק מעל 1,744,505 - 2,069,205 שקלים | 3.5% |
| על החלק מעל 2,069,205 - 5,338,290 שקלים | 5% |
| על החלק מעל 5,338,290 - 17,794,305 שקלים | 8% |
| על החלק מעל 17,794,305 שקלים | 10% |
כך לדוגמא אם מחיר העסקה הוא 2 מיליון שקלים, הרוכש לא ישלם מס רכישה על 1,744,505 (מדרגת המס הראשונה) וישלם מס בשיעור 3.5% על 255,495 השקלים הנותרים. חשוב לשים לב – המדרגות שצוינו רלוונטיות עד ל-15.01.2021. אחרי מועד זה הן עשויות להתעדכן.
מי נחשב בעל דירה יחידה?
- אדם שרכש דירה בישראל וזוהי הדירה היחידה שבבעלותו.
- בן הזוג של מי שרכש דירה וילדיו של הרוכש שגרים איתו ייחשבו גם הם כבעלי דירה יחידה (כלומר אי אפשר 'לעבוד' על המערכת: זוג נשוי שחי יחד לא יכול לרכוש שתי דירות כך שכל אחד מבני הזוג ייחשב כרוכש יחיד).
- אדם שבבעלותו דירה נוספת בנוסף לדירה שרכש, אולם הוא מכר את הדירה הראשונה תוך 18 חודשים מהמועד שבו רכש את הדירה החדשה. הגדרה זו בעצם בעצם מאפשרת לרוכש לעבור דירה ועדיין להיחשב כבעל דירה יחידה (גם אם בתקופת ביניים מסוימת יש ברשותו שתי דירות).
מס רכישה המוטל על בעלים של יותר מדירה אחת
אם ברשותו של אדם יותר מדירה אחת, כלומר הוא לא נחשב כבעל דירה יחידה כמפורט למעלה, חלות עליו מדרגות המס הבאות:
| עד 5,340,425 שקלים | 8% |
| על החלק מעל 5,340,425 שקלים | 10% |
יש אפשרות לקבל הנחה!
אוכלוסיות שונות בארץ זכאיות להנחה בתשלום מס הרכישה. כך למשל:
- עולים חדשים שרכשו דירה לאחר שנה בארץ ועד 7 שנים ממועד עלייתם
- בני משפחות שכולות עשויים להיות זכאים להנחה בהתאם למספר הדירות שברשותם
- נכים עשויים להיות זכאים להנחה, לעיתים בכפוף לוועדה רפואית של הביטוח הלאומי
