כל מה שצריך לדעת על מס לרוכשי דירה ומוכרי דירה ב2020
מדריכים > נדל"ן > כל מה שצריך לדעת על מס לרוכשי דירה ומוכרי דירה ב2020
רכישת דירה או מכירתה הן עסקאות חשובות בחייו של אדם. אחרי הכל, בעבור רובנו דירה היא הנכס היקר והמשמעותי ביותר שאנחנו מחזיקים בו. לרוב מדובר בעסקאות שמערבות סכומי כסף גדולים, אולם מלבד מחיר המכירה או הרכישה חשוב לקחת בחשבון גם את היבטי המיסוי.
פעמים רבות מושגים כמו מס רכישה או מס שבח נשמעים מסובכים, ולרבים לא ברור מה עומד מאחוריהם ומהי ההשפעה הכספית של הטלת המס. איגדנו עבורכם כל מה שצריך לדעת על מס לרוכשי דירה ומוכרי דירה ב2020.
מס רכישה – מס לרוכשי דירות
מהו מס רכישה דירה?
מס רכישה הוא מס שהרשויות גובות ממי שרוכש מקרקעין מסוים. שיעור (אחוז) מס הרכישה נקבע לפי סוג המקרקעין ואופי האחזקה של הרוכש. הדיון הפופולרי ביותר בנוגע למס רכישה מתייחס לשיעור המס שיוטל על בעל דירה יחידה. במקרה זה קיימות מדרגות מס רכישה הנגזרות ממחיר העסקה:
| עד 1,744,505 שקלים | לא משולם מס רכישה |
| על החלק מעל 1,744,505 - 2,069,205 שקלים | 3.5% |
| על החלק מעל 2,069,205 - 5,338,290 שקלים | 5% |
| על החלק מעל 5,338,290 - 17,794,305 שקלים | 8% |
| על החלק מעל 17,794,305 שקלים | 10% |
כך לדוגמא אם מחיר העסקה הוא 2 מיליון שקלים, הרוכש לא ישלם מס רכישה על 1,744,505 (מדרגת המס הראשונה) וישלם מס בשיעור 3.5% על 255,495 השקלים הנותרים. חשוב לשים לב – המדרגות שצוינו רלוונטיות עד ל-15.01.2021. אחרי מועד זה הן עשויות להתעדכן.
מי נחשב בעל דירה יחידה?
- אדם שרכש דירה בישראל ואין בבעלותו דירה נוספת.
- בן/ בת הזוג של רוכש הדירה וילדיו של הרוכש נחשבים גם הם כבעלי דירה יחידה (כלומר זוג נשוי שחי יחד לא יכול לרכוש שתי דירות כך שכל אחד מבני הזוג ייחשב כרוכש יחיד).
- אדם שבבעלותו דירה נוספת בנוסף לדירה שרכש, אולם הוא מכר את הדירה הראשונה תוך 18 חודשים מהמועד שבו רכש את הדירה החדשה. מבחינה פרקטית, האופציה הזו מאפשרת לרוכש לעבור דירה ועדיין להיחשב כבעל דירה יחידה (גם אם בתקופה מסוימת הוא מחזיק בשתי דירות, לזמן קצר).
מס רכישה המוטל על בעלים של יותר מדירה אחת
אם ברשותו של אדם יותר מדירה אחת, כלומר הוא לא נחשב כבעל דירה יחידה כמפורט למעלה, חלות עליו מדרגות המס הבאות:
| עד 5,340,425 שקלים | 8% |
| על החלק מעל 5,340,425 שקלים | 10% |
מי יכול לייעץ לגבי מס רכישה?
בטרם ביצוע העסקה מומלץ להיעזר בעורך דין מומחה לקניית דירה המתמחה בתחום המס או לחלופין ביועץ מס. אנשי מקצוע אלה ידעו לחשב כהלכה מה גובה המס שתידרשו לשלם, וכן ידעו האם אתם זכאים לפטור או הנחה במס הרכישה וכיצד יש לפעול כדי לקבל הנחה זו. כך למשל יוכלו לסייע ל:
- עולים חדשים שרכשו דירה לאחר שנה בארץ ועד 7 שנים ממועד עלייתם
- בני משפחות שכולות עשויים להיות זכאים להנחה בהתאם למספר הדירות שברשותם
- נכים עשויים להיות זכאים להנחה, לעיתים בכפוף לוועדה רפואית של הביטוח הלאומי
התחל בעריכת הסכם קניית דירה אונליין
תשלומים בעת רכישת דירה
חשוב להבין: תשלום מס רכישה עשוי להגיע לסכומים גבוהים מאוד של כסף. לכן להתייעצות עם מומחה בנושא זה יש חשיבות מכרעת. בנוסף לתשלום המס יש לשלם גם שכר טרחה עורך דין קניית דירה, שהוא האחראי לניסוח חוזה הרכישה. כדאי לדעת שכיום קיימים שירותים יעילים ומהירים המאפשרים עריכת הסכם קניית דירה אונליין.
מס שבח – מס למוכרי דירות
מהו מס שבח?
מס שבח הוא מס המוטל על מי שמכר דירה שהייתה בבעלותו (בכפוף למספר הדירות שיש ברשותו, כפי שיוסבר בהמשך). בסיס המס הוא הרווח שנוצר כתוצאה מהמכירה.
חישוב מס שבח במכירת דירת מגורים ב2020
בשנת 2014 חל שינוי במס השבח בישראל. נקבע ששיעור המס יעמוד הוא 25% מהרווח על מכירת הדירה. אם הדירה נרכשה בתקופה שלפני 2014, המס יוטל רק על הרווח שנוצר אחרי שנת 2014 (בהנחה שבעל הדירה היה זכאי לפטור ממס שבח לפני 2014, ובעבר פטור זה היה גורף יחסית ורבים לא נדרשו לשלם את המס). נדגים:
- דירה נרכשה בשנת 2000 במחיר של מיליון שקלים. ברשות הרוכש דירה נוספת (כלומר שתי דירות בסך הכל).
- בשנת 2020 הוחלט למכור את הדירה שנרכשה 20 שנה קודם לכן. ערכה של הדירה עלה לאורך השנים, ולכן היא נמכרת עכשיו במחיר של שני מיליון שקלים. כמה מס שבח יידרש יוטל?
- מחלקים את החישוב לשתי תקופות: על השנים שקדמו ל2014 לא יידרש תשלום מס שבח. על השנים 2014-2020 יידרש תשלום מס – הרווח ממכירת הדירה הוא מיליון שקלים, כלומר 50,000 שקלים בשנה. מ2014 ועד 2020 הרווח מהדירה היה 350,000 שקלים (50 אלף ש"ח בכל שנה). לכן הוא יש לשלם 25% מהסכום הזה, דהיינו 87,500 שקלים.
ייעוץ בתשלום מס שבח
גם בכל הנוגע לייעוץ בתשלום מס שבח חשוב לפנות לבעל מקצוע: מומחים בתחום זה יודעים לבצע תכנון מס שבח ויכולים לדאוג להפחתה של הסכום המקורי שהמוכרים נדרשו לשלם. עורך דין למכירת דירה או יועץ מס מומחה יוכלו לסייע לכם בקלות אם אתם עומדים באחד מתנאי הפטור הקבועים בדין:
- בעלי דירה יחידה, שהוא בעלי הדירה לפחות שנה וחצי.
- בעלי דירה יחידה שמחזיק בפחות משליש זכויות בדירה נוספת.
- בכפוף לתנאים מסוימים המופיעים בחוק – פטור חד פעמי למי שמוכר שתי דירות כדי לרכוש במחיר שיקבל בעדן דירה יחידה.
- בכפוף לתאים מסוימים המופיעים בחוק – בעל דירה יחידה שיש ברשותו גם דירה נוספת שקיבל בירושה.
- תחת תנאים מסוימים – העברת דירה ללא תמורה לקרובי משפחה.
היטל השבחה
לפי חוק התכנון והבנייה, היטל השבחה מוטל על מי שיש בבעלותו מקרקעין מסוימים או שהוא חוכר מקרקעין לדורות, והמקרקעין עברו השבחה כלשהי. הכוונה היא שאושרה פעולה תכנונית כזו או אחרת שעתידה להתבצע בקרקע ותביא לעלייה בערכה.
תשלום ההיטל לא קורא במקביל להשבחה, אלא יש לשלמו רק כאשר ממשים את הזכות במקרקעין. כך למשל כאשר מוכרים את הנכס.
גם כאן יש חשיבות רבה להתייעצות עם איש מקצוע, שיכול לחסוך לבעל הזכות במקרקעין עשרות אלפי שקלים ולעיתים אף יותר.
עריכת הסכם מכר לדירה – מה עוד צריך לדעת?
המיסוי הוא חלק חשוב בתהליך מכירת דירה, וללא ספק חשוב לקחת אותו בחשבון. עם זאת, כאשר מתכננים למכור דירה חשוב להבין שישנן הוצאות נוספות. כך למשל:
- תשלום שכר עורך דין.
- שכירת שירותים של גורמי מקצוע כמו יועץ או שמאי.
- משאבי זמן, תיווך וכו'.
לכן כאשר מנסחים חוזה קניית דירה יד שניה או מכירתה יש לגלם בו גם את ההוצאות הללו. כיום, כדי לחסוך משאבי זמן יקרים ולייעל את תהליך מכירת הדירה מומלץ לבצע עריכת הסכם מכירת דירה אונליין.
