המדריך לרכישת דירה מקבלן ב2020

מדריכים > נדל"ן > המדריך לרכישת דירה מקבלן ב2020

רכישת דירה היא עניין משמעותי בחייו של אדם, הן ברמה האישית והמשפחתית והן מבחינה כלכלית. לכן, לפני שחותמים על חוזה קניית דירה מקבלן כדאי להבין טוב מה זה בעצם אומר, מה ההבדל בין דירה מקבלן לעומת דירה יד שנייה ואילו בדיקות אסור לפספס. 

רכישת דירה מקבלן – למה צריך לשים לב כשמתחילים?

מה מקבלים

אחד היתרונות המרכזיים ברכישת דירה מקבלן הוא שהרוכשים נכנסים לנכס חדש. מלבד העובדה שנעים להגיע לבית חדש ונקי, הרי שגם אין מה לדאוג מעניינים כמו בלאי והתיישנות של תשתיות. בנוסף לכך, לקונים יש את הזכות לעצב את הדירה כרצונם – להגדיל מעט חדר כזה על חשבון האחר, לשבור קיר או להוסיפו, להתקין מטבח וכיוצא באלה. 

החיסרון היחיד במצב הזה הוא שהקונים נדרשים להתעסקות, שיחות עם אנשי מקצוע ובירוקרטיה. אבל זה גם 'מחיר' לגיטימי שקונים מוכנים לשלם כדי ליהנות מבית חדש ומעוצב.

המחיר

לפני שמתחילים לבחון פרויקטים, לעמוד בקשר עם קבלנים או להתייעץ עם יזמים, מומלץ לקבוע מראש את המסגרת התקציבית שלכם. כלומר להחליט מלכתחילה כמה אתם מוכנים להשקיע בדירה החדשה, כי התהליך עלול 'לסחוף' אתכם לעוד ועוד הוצאות.

חשוב לזכור שהמחיר שהקבלן מציע אינו המחיר הסופי. מדוע? ראשית, הקבלן מציע לרוב דירה סטנדרטית. אם תרצו להוסיף, לשנות ולהתאים אותה לתנאים שלכם תוכלו לעשות זאת, אולם תידרשו לשלם עוד. כמו כן קיימות הוצאות נוספות שנלוות להליך רכישת הדירה ובהן:

• תשלום מס רכישה – מס שרוכש דירה נדרש לשלם למדינה בעת קניית דירה. רלוונטי גם בבעלות של דירה יחידה.
• תשלום שכר טרחה עורך דין קניית דירה מקבלן – עורך הדין שילווה את תהליך הרכישה יסייע בבדיקות מקדמיות בטרם הכניסה לדירה וייעץ באשר לחתימה על החוזה.
• תשלום המשכנתא.
• ריהוט והובלות – הוצאה קטנה יחסית למחיר העסקה, אבל חשוב לקחת גם אותה בחשבון.

משך הזמן

בעוד שהמעבר לדירת יד שנייה הוא מיידי יחסית, הרי שהכניסה לדירה שנרכשה מקבלן עשויה לארוך זמן. כלומר מרגע ההחלטה לרכוש את הבית והחתימה על החוזה ועד הרגע שבו ניתן להתגורר בבית עוברים לרוב חודשים ואפילו שנים. לא מדובר במצב חריג, ובשנים האחרונות משך הזמן הולך ומתקצר. 

התחל בעריכת הסכם קניית דירה אונליין

דירה מקבלן לעומת דירה יד שנייה

מה ההבדל בין רכישת דירה מקבלן לבין רכישת דירה יד שנייה? קיימים כמה הבדלים מרכזיים:

היכרות עם הנכס

בעוד שדירה יד שנייה היא בית קיים, עומד ומרוהט הרי שכאשר רוכשים דירה מקבלן לרוב אין נכס שניתן לראות. כלומר מדובר במפות, שרטוטים, תכנונים והדמיות מחשב. לכן לקונים אולי קצת קשה יותר לדמות בעיני רוחם כיצד ייראה הבית (בכל זאת, אנחנו רגילים לראות מבנים פיזיים ולא שרטוטים המיועדים לאנשי מקצוע). בדיוק בגלל זה מומלץ לשאול את הקבלן כמה שיותר שאלות כדי להבין בדיוק את כל פרטי הבנייה.

מה כולל המחיר

במקרה של דירה יד שנייה התשובה לשאלה הזו היא ברורה יותר, כיוון שהקונים רואים את הנכס לנגד עיניהם וברור שהדירה עצמה היא מה שכלול במחיר. בדירה שרוכשים מקבלן יש לקונים מידה מסוימת של גמישות. כאמור, ביכולתם לבקש מהקבלן לשנות, להוסיף ולשדרג, אולם כל שינוי יהיה כרוך ככל הנראה בתוספת מחיר מסוימת. 

בדיקות מקדמיות לפני רכישת דירה מקבלן – מה צריך לעשות במסגרת בדק בית דירה מקבלן

אספנו עבורכם את כל הבדיקות שהכי חשוב לערוך והסידורים שחשוב לדאוג להם לפני שחותמים על חוזה מכר דירה מקבלן:

היכרות עם היזם ועם הקבלן

לפני שאתם מעבירים תשלום או חותמים על חוזה במסגרת פרויקט כזה או אחר, וודאו שהיזם וחברת הבנייה הם מוכרים ואמינים. קראו עליהם באינטרנט, התייעצו עם מכרים שרכשו גם הם דירה לאחרונה. כיוון שמדובר בעסקה גדולה ומשמעותית חשוב לעבוד מול נותני שירות אמינים ומנוסים.

חריגות בנייה והיתרי בנייה

בכל הנוגע למעבר דירה מומלץ ללכת לפי הספר ולא 'להתגרות' ברשויות: כך,לפני שעוברים לדירה החדשה (בין אם מדובר בדירה יד שנייה ובין אם מדובר ברכישת דירה מקבלן) רצוי לבדוק מראש אם קיימות בה חריגות בנייה. כך לדוגמה מומלץ לבחון האם ישנן הרחבות שנבנו ללא אישור. חריגות בנייה עשויות לעורר בעיות מול הרשות המקומית שתחייב את הבעלים החדש לשלם עליהן או לחלופין מול הבנקים שלא ירצו לתת משכנתא לרכישת דירה שבה יש חריגה מופרזת.

האם רשומה הערת אזהרה על הדירה לטובת צד ג'?

ראשית כל, כדי לדעת מהי הערת אזהרה. מדובר בהערה שניתן לרשום במרשם המקרקעין, ותפקידה לשמש עדות רשמית להתחייבות שנערכה בין בעל הדירה לבין צד שני. למה הכוונה? אם בעלי הדירה התחייב למכור את הדירה לצד השני, אבל עוד לא נחתם חוזה בין הצדדים – הצד השני זכאי לרשום הערת אזהרה לטובתו במרשם המקרקעין. הערה כזו למעשה 'מודיעה' למי שמתבונן במרשם שבגין הנכס הנדון קיימת התחייבות כלשהי.

לפי חוקי המקרקעין בישראל, כדי להשלים עסקה במקרקעין בישראל יש לרשום אותה במרשם. כלומר בעלי קרקע ייחשב לבעליה רק אם הוא רשום ככזה במרשם המקרקעין. החוק גם קובע שאם רשומה הערת אזהרה על נכס מקרקעין כלשהו אי אפשר לרשום במרשם עסקה שסותרת את תוכן הערת האזהרה. לכן, אם לפני שרכשתם את הדירה גיליתם שרשומה הערת אזהרה לטובת צד ג' – דעו שיש כאן צד נוסף שעשויות להיות לו זכויות כלשהן בנכס, ולכן לא בטוח שהעסקה שלכם תצא לפועל כמתוכנן.

מי הבעלים של הדירה?

בעת עריכת בדיקות מקדמיות בהסכמי מכר חשוב לבדוק האם הבעלים של הדירה שמולו אתם עורכים את ההסכם הוא אכן הבעלים האמיתי והרשום שלה. כלומר, יש לבחון את מרשם המקרקעין ולוודא ש אכן מי ששמו כתוב כבעלי הדירה במרשם הוא אכן האדם שמולו אתם מתנהלים. מדוע בעצם? אם תחתמו על חוזה עם מי שיתברר בסופו של דבר שאינו הבעלים, קיימת סכנה שהבעלות בדירה לא תהיה שלכם. זאת גם אם נהגתם בתום לב, ולא חשדתם בבעיה כלשהי לאורך הדרך.

שכרו את שירותיו של עורך דין קניית דירה מקבלן

בעסקת מכר שאחד הצדדים לה הוא יזם או קבלן יש חשיבות יתרה לייעוץ משפטי שייתן עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין. בעסקה כזו יש פערי כוחות ברורים בין הצדדים: היזם, הקבלן או חברת הבנייה הם שחקנים מנוסים בשוק, שחתמו על חוזים רבים. הקונים, לעומתם, הם לרוב אנשים פחות מנוסים, שלא רכשו דירות רבות בחייהם. לכן כדאי להיעזר בעורך דין מנוסה שידע לייצג את האינטרסים של הקונים כהלכה. 

עורך הדין יוודא שהתנאים הכתובים בחוזה הם לגיטימיים ולא מוטים לטובת הקבלן, שתנאי התשלום ומסירת החזקה בדירה הם סבירים ושכל שינוי או תוספת שהוסכמו בין הצדדים במשא ומתן בעל פה יעוגנו בכתב בחוזה.

בנוסף, עורך הדין יבדוק האם הגורם שמציג את עצמו כבעלים של השטח שעליו נבנית הדירה הוא אכן הבעלים. עוד יבדוק האם קיימים שיעבודים, עיקולים או הערות אזהרה לטובת רוכש אחר על הדירה. בדיקה זו תפקידה לוודא שהזכויות בנכס אכן ניתנות להעברה כך שאפשר לערוך לגביו הסכם מכר לדירה. לרוב עורך הדין יסייע גם ברישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים.

התחל בעריכת הסכם קניית דירה אונליין

בשל כל האמור לעיל ובשל החשיבות שלרוכש הדירה יהיה עורך דין משלו שידאג לאינטרסים של רוכש הדירה, אנו ממליצים לפנות לעו"ד מומחה במקרקעין.