מה ההבדל בין מס שבח ומס רכישה?

עמוד הבית > עמודי השוואה > נדל"ן > ההבדל בין מס שבח ומס רכישה

רכישה וקנייה של דירה כוללות גם תשלומי מס רכישה ומס שבח. אז מה בעצם ההבדל בין השניים ומה עומד מאחורי שני המושגים הללו?

מהו מס רכישה דירה?

מס רכישה הוא מס שהרשויות גובות מאדם שרוכש זכות במקרקעין, כמו  למשלמי שרוכש מקרקעין מסוים (כמו דירה). שיעור מס הרכישה נקבע כאחוז מתוך מחיר העסקה, ובהתאם לסוג המקרקעין וכן לסוג האחזקה של הרוכש. כך למשל נראות מדרגות מס רכישה המוטל על בעל דירה יחידה (נכון ל2020):

מחיר העסקה (כמה שילם הרוכש בעד הבית)	שיעור מס הרכישה
עד 1,744,505 שקלים	לא משולם מס רכישה
על החלק מעל 1,744,505 - 2,069,205 שקלים	3.5%
על החלק מעל 2,069,205 - 5,338,290 שקלים	5%
על החלק מעל 5,338,290 - 17,794,305 שקלים	8%
על החלק מעל 17,794,305 שקלים	10%

כך לדוגמא אם מחיר עסקת רכישת דירה הוא 2 מיליון שקלים, הרוכש לא ישלם מס רכישה על 1,744,505 (מדרגת המס הראשונה) וישלם מס בשיעור 3.5% על 255,495 השקלים הנותרים. 

מי נחשב בעל דירה יחידה?

• • אדם שרכש דירה בישראל וזוהי הדירה היחידה שנמצאת בבעלותו. 
  • בן זוגו של הרוכש ו/או ילדיהם. 
  • אדם שבבעלותו דירה נוספת בנוסף לדירה שרכש, אולם הוא מכר את הדירה הראשונה תוך 18 חודשים מהמועד שבו רכש את הדירה החדשה. 

מס רכישה המוטל על בעלים של יותר מדירה אחת

אם ברשותו של אדם יותר מדירה אחת, חלות עליו מדרגות המס הבאות:

מחיר העסקה (כמה שילם הרוכש בעד הבית)	שיעור מס הרכישה
עד 5,340,425 שקלים	8%
על החלק מעל 5,340,425 שקלים	10%

איזה בעל מקצוע יכול לייעץ לגבי מס רכישה?

בטרם ביצוע העסקה מומלץ להיעזר בעורך דין לקניית דירה המתמחה בתחום המס או לחלופין ביועץ מס. אנשי מקצוע אלה ידעו לחשב כהלכה מה גובה המס שתידרשו לשלם, וכן ידעו להגיש בקשה במקרה של זכאות פטור ממס רכישה. כך למשל יוכלו לסייע ל:

• עולים חדשים בתנאי שרכשו את הדירה לאחר שנה בארץ ועד 7 שנים מהיום שבו עלו ארצה
• בני משפחות שכולות עשויים להיות זכאים להנחה בהתאם למספר הדירות שברשותם
• נכים עשויים להיות זכאים להנחה, אולם הדבר עשוי להיות כפוף לאישורה של וועדה רפואית של הביטוח הלאומי

התחל בעריכת הסכם קניית דירה אונליין

מס שבח מקרקעין

מהו מס שבח?

מס שבח שהרשויות גובות ממי שמכר דירה שהייתה בבעלותו (בכפוף למספר הדירות שיש ברשותו, כפי שיוסבר בהמשך). הבסיס לחישוב המס הוא הרווח שנוצר למוכר בעקבות המכירה.

חישוב מס שבח במכירת דירת מגורים ב2020

בשנת 2014 חלה רפורמה משמעותית בכללי מס השבח בישראל. נקבע ששיעור המס יהיה 25% מהרווח על מכירת הדירה. אם הדירה נרכשה לפני שנת 2014, המס יוטל רק על הרווח שנוצר אחרי שנת 2014 (זאת תחת ההנחה לפיה בעל הדירה היה זכאי לקבל פטור ממס שבח לפי הכללים שהיו נהוגים לפני 2014. ההנחה הזו סבירה כיוון שבעבר פטור זה היה גורף יחסית ולכן רוב המוכרים לא נדרשו לשלם את המס). נדגים:

• נניח שקיימת דירה שנרכשה בשנת 2000 במחיר של מיליון ₪ . בבעלותו של הרוכש דירה נוספת (כלומר יש ברשותו שתי דירות בסך הכל).
• 20 שנה לאחר שנרכשה הוחלט למכור את הדירה. נניח גם שהערך של הדירה עלה בהרבה לאורך השנים, ולכן היא נמכרת בשנת 2020  במחיר של שני מיליון שקלים. כיצד מחשבים את מס השבח שיוטל על מוכר הדירה?
• מחלקים את החישוב לשתי תקופות: על השנים שקדמו ל2014 לא יידרש תשלום מס שבח. על השנים 2014-2020 יידרש תשלום מס – הרווח ממכירת הדירה הוא מיליון שקלים, כלומר 50,000 שקלים בשנה. מ2014 ועד 2020 הרווח מהדירה היה 350,000 שקלים (50 אלף ש"ח בכל שנה). לכן הוא יש לשלם 25% מהסכום הזה, דהיינו 87,500 שקלים.

ייעוץ מקצועי בתשלום מס שבח

גם בכל הנוגע לייעוץ בתשלום מס שבח חשוב לפנות לבעל מקצוע: מומחים בתחום זה יודעים לבצע תכנון מס שבח ויכולים לדאוג להפחתה של הסכום המקורי שהמוכרים נדרשו לשלם. עורך דין במכירת דירה או יועץ מס מומחה יוכלו לסייע לכם בקלות אם אתם עומדים באחד מתנאי הפטור הקבועים בדין:

• בעלי דירה יחידה, שהוא בעלי הדירה לפחות שנה וחצי.
• בעלי דירה יחידה שמחזיק בפחות משליש זכויות בדירה נוספת.
• בחלק מהמקרים: פטור חד פעמי למי שהיו ברשותו שתי דירות והוא מכר אותן, ובתמורה שקיבל עבורן רכש דירה אחת.
• בחלק מהמקרים: בעל דירה יחידה שיש ברשותו גם דירה נוספת שקיבל בירושה.
• בחלק מהמקרים: העברת דירה ללא תמורה לקרובי משפחה.

התחל בעריכת הסכם מכר אונליין

היטל השבחה 

לפי חוק התכנון והבנייה, היטל השבחה מוטל על מי שיש בבעלותו מקרקעין מסוימים או שהוא חוכר מקרקעין לדורות, והמקרקעין עברו השבחה כלשהי. הכוונה היא שאושרה פעולה תכנונית כזו או אחרת שעתידה להתבצע בקרקע ותביא לעלייה בערכה.

תשלום ההיטל לא חל במקביל להשבחה, אלא יש לשלמו רק כאשר מממשים את הזכות במקרקעין. כך למשל כאשר מוכרים את הנכס. 

ההבדלים בין מס שבח ומס רכישה

	מס רכישה	מס שבח
עיתוי הטלת המס	• רכישת דירה.	• מכירת דירה.
שיעור המס	• תלוי במחיר העסקה.	• 25%
בקשה לפטור ממס	• ניתן להגיש בקשה לפטור ממס רכישה בכפוף לעמידה בתנאי הפטור או ההנחה. רלוונטי למשל לאוכלוסיות מיוחדות כמו: עולים חדשים, משפחות שכולות, נכים.	• ניתן להגיש בקשה לפטור ממס שבח בכפוף לעמידה בתנאי הפטור. כך למשל בעלי דירה יחידה יהיו פטורים, ובמקרים מסוימים שקבועים בחוק גם בעלי יותר מדירה אחת.
בעלים של יותר מדירה אחת	• אם גובה העסקה הוא עד 5,340,425 שקלים שיעור מס הרכישה הוא 8%, אם למעלה מכך שיעור המס הוא 10%.	• לרוב נדרשים לשלם מס שבח, עשויים להיות פטורים במקרים ספציפיים לפי החוק.