ההבדל בין בדיקת בעלות על נכס בטאבו לחברה משכנת

עמוד הבית > עמודי השוואה > נדל"ן > ההבדל בין בדיקת בעלות על נכס בטאבו לחברה משכנת

מהו רישום מקרקעין ואיך הוא עובד?

מרשם המקרקעין, המכונה גם 'רישום בטאבו' הוא מערכת מדינתית שבה מתועדות כל הזכויות או הפעולות הקנייניות הנוגעות למקרקעין במדינת ישראל. באופן כללי, המרשם מחולק ל- 3 פנקסים:

1. פנקס הבתים המשותפים
2. פנקס הזכויות 
3. פנקס השטרות

בכל אחד מהפנקסים נרשמות כאמור זכויות שיש לאנשים בקרקע, לפי סוג הקרקע. כך למשל אם מישהו רכש דירה בבית משותף, בעלותו בקרקע תירשם בפנקס הבתים המשותפים. 

לרישום יש חשיבות רבה: כיוון שמקרקעין הם קניין יקר שבני אדם נוהגים להחזיק בו זמן רב (למשל להחזיק בקרקע חקלאית עשרות שנים או לגור בדירה מילדות ועד בגרות), הרי שחשוב לרשום ולתעד איזו קרקע שייכת לאיזה בעלים או בעל זכות אחרת. אם לא ייערך רישום או לחלופין הרישום לא יהיה אמין, ניתן יהיה לגנוב קרקעות, להתחזות לבעלים של קרקע וליצור כאוס במערכת התכנון והבנייה. 

מלבד הזכויות הקנייניות השונות, במרשם המקרקעין רשומים גם פרטי הנכס המדובר: מספר הגוש והחלקה שלו, גבולותיו, שטחו, מה בדיוק נחשב חלק מהנכס ומה לא. 

בדיקת בעלות על נכס בטאבו

מתי עורכים בדיקת רישום בטאבו ומי עורך את הבדיקה?

מי שיערוך את הבדיקה יהיה לרוב עורך הדין שהרוכשים שכרו את שירותיו. הבדיקה תיערך כבר בשלבים המוקדמים של תהליך הרכישה וההתעניינות בדירה, לפני החתימה על חוזה קניית דירה יד שניה או דירה מקבלן. 

מה בעצם בודקים?

עורך הדין יבדוק מספר עניינים קריטיים, שמבלי לבדוק אותם מומלץ שלא לחתום על חוזה המכר:

1. האם מי שמוכר את הדירה הוא הבעלים הרשום בטאבו? עורך הדין יבדוק שהמוכר הוא אכן מי ששמו כתוב כבעלי הדירה במרשם המקרקעין. אם ערכתם עסקה עם מי שהתברר בסופו של דבר שאינו הבעלים, קיימת סכנה שהבעלות בדירה לא תהיה שלכם גם אם נהגתם בתום לב.
2. האם פרטי הדירה שהוצגו לרוכשים במשא ומתן על הדירה הם הפרטים המדויקים שלה המופיעים גם בטאבו? עורך הדין יוודא שפרטים כמו שטח הדירה וגבולותיה הם אכן הפרטים הנכונים. 
3. האם רשומה הערת אזהרה בטאבו על הדירה לטובת צד ג'? הערת אזהרה היא בעצם עדות להתחייבות שנעשתה בין בעל הדירה לבין צד שני. כדי להשלים עסקה במקרקעין בישראל יש לרשום אותה. כלומר בעלי קרקע ייחשב לבעליה רק אם הוא רשום ככזה במרשם המקרקעין. לפי החוק, אם רשומה הערת אזהרה אי אפשר לרשום במרשם המקרקעין עסקה שסותרת אותה. לכן, אם בבואכם לרכוש את הדירה עורך הדין גילה שרשומה הערת אזהרה לטובת צד ג' – יכול להיות שעסקת המכר לא תוכל לצאת לפועל.
4. הצמדות וחריגות בנייה – במרשם מצוינות הצמדות ששייכות לדירה (למשל מחסן). בנוסף, אפשר לבחון האם הדירה חורגת מגבולותיה או משטחה המופיעים במרשם
5. בדיקת החבות המיסויית של קונה או מוכר הדירה – מס רכישה על הרוכש או מס שבח והיטל השבחה על המוכר. לרוב מי שיבצע בדיקות אלו הוא עו"ד מומחה למקרקעין או יועץ מס. 

כדאי לדעת ששכר טרחה עורך דין קניית דירה כולל את השירותים הללו, ולכן כאשר אתם מתחילים לעבוד עם עורך דין לצורך רכישת דירה, מומלץ לוודא הבדיקות הללו אכן בוצעו כהלכה.

כיצד מבצעים את הבדיקה?

קיימות מספר אפשרויות לבדיקת הבעלות בטאבו, ובכולן יש להפיק נסח טאבו שבו יימצאו הפרטים שהוזכרו מעלה:

• הפקת נסח טאבו מקוון באמצעות אתר האינטרנט של שירות התשלומים הממשלתי – ממלאים באתר את פרטי הגוש והחלקה של הנכס הרלוונטי (אם אינכם יודעים את מספר הגוש והחלקה, ניתן למצוא זאת בקלות אונליין לפי כתובת), משלמים ומקבלים קובץ PDF ובו נסח הטאבו.
• הפקת נסח טאבו בלשכת רישום המקרקעין עצמה.
• קבלת שובר תשלום בדואר ושליחתו ללשכת רישום המקרקעין.

בדיקת בעלות על נכס בחברה משכנת 

מהי חברה משכנת ומהו רישום בחברה משכנת?

פעמים רבות במקרה שבו נרכשת הדירה במסגרת פרויקט, מיזם או מקבלן לוקח זמן עד שניתן להשלים את הרישום בטאבו. במקרה כזה הרישום מנוהל על ידי 'חברה משכנת'. מדובר בגוף שמפעיל הקבלן (או יותר נכון עורך הדין המייצג אותו) ותפקידו לרשום באופן מסודר את כל הזכויות השונות בפרויקט. ההסמכה לעשות כן ניתנת לחברה המשכנת על ידי רשות מקרקעי ישראל, והיא רלוונטית רק עד שהרישום של הפרויקט בטאבו מסתיים. 

אישור זכויות

כאשר עסקינן בחברה משכנת, אי אפשר להוציא נסח טאבו (כיוון שהרישום בטאבו טרם הושלם), ולכן משתמשים במסמך המכונה אישור זכויות. אישור הזכויות מעיד על הזכויות בנכס, ונמצאים בו פרטים דומים לאלה שניתן למצוא בנסח הטאבו כמו זכויות בו, עיקולים ושעבודים וכן פרטים פיזיים של הנכס. 

לכן כאשר מבקשים לבדוק בעלות על נכס בחברה משכנת מבקשים בעצם להוציא את אישור הזכויות הרלוונטי לנכס ולבחון את תוכנו.

כדאי לדעת שניתן להפיק גם הודעה על רישום זכויות בנכס, המקנה מידע על זכויות שונות בנכס אולם אין לה תוקף משפטי (בניגוד לאישור זכויות). הפקת הודעה כזו אינה כרוכה בתשלום. 

ההבדלים בין בדיקת בעלות על נכס בטאבו וחברה משכנת

	בדיקת בעלות על נכס בטאבו	בדיקת בעלות על נכס בחברה משכנת
מסמך רלוונטי	• נסח טאבו.	• אישור זכויות.
פרטים שניתן למצוא במרשם	• פרטים כמו שטח הנכס, הצמדות, סוג הזכות בנכס (בעלות, חכירה וכו'), עיקולים ושעבודים.	• פרטים כמו שטח הנכס, הצמדות, סוג הזכות בנכס, עיקולים, צווים משפטיים.
אופן הפקת המסמך	• ניתן להפיק ב3 דרכים: באופן מקוון באתר התשלומים הממשלתי באופן ידני בלשכות מרשם המקרקעין באמצעות טופס תשלום בדואר	• ניתן להפיק בשתי דרכים: באופן מקוון באתר רשות מקרקעי ישראל באופן ידני במשרדי רשות מקרקעי ישראל
תשלום אגרה	• הפקת נסח טאבו כרוך בתשלום אגרה.	• הפקת אישור זכויות כרוך בתשלום אגרה (הודעה על רישום זכויות היא חינמית).

 

בכל אופן, בשל העובדה כי מכירה וקניית דירה מהווה לרוב את העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר בחייו של אדם, אנו ממליצים להתייעץ בנושא עם עו"ד מומחה בנדל"ן ובמיסוי מקרקעין.