רכישת דירה בקבוצת רכישה: כך תשמרו על הזכויות

מחירי הדיור הגבוהים במדינת ישראל והקושי של זוגות צעירים ובני מעמד הביניים לרכוש דירה בישראל הולידו פתרון מיוחד במינו: קבוצת הרכישה. רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה הופכת נפוצה יותר ויותר בשנים האחרונות, כשקונים בשוק הדיור מוותרים על רכישת דירה באפיק ה'רגיל' ופונים לאפיק השיתופי של קבוצת הרכישה. 

מהי בעצם קבוצת רכישה וכיצד היא מתנהלת?

במרבית המקרים כאשר מדברים על קבוצת רכישה מתכוונים להתארגנות פרטית של מספר אנשים שמבקשים לרכוש קרקע, שעליה ייבנו דירות. הקבוצה, שלרוב יש מארגן שעומד בראשה, פועלת בשני ערוצים מרכזיים:

1. עסקה בין קבוצת הרכישה לבעל קרקע – לצורך רכישת קרקע לבנייה.
2. עסקה בין קבוצת הרכישה לקבלן – הקבלן הוא מי שיבנה את הדירות שבשטח הקרקע שנרכשה.

על מנת לפעול כקבוצה חברי קבוצת הרכישה נקשרים ביניהם במערכת חוזית שמפרטת את ההתנהלות בכל אחד משני ערוצי הפעולה של הקבוצה. 

לקבוצת הרכישה יש יתרונות שונים: היא מאפשרת לחבריה להשקיע השקעה נדל"נית מבלי לרכוש בעצמם קרקע לבנייה או דירה חדשה לבד, ולאורך השנים היו לה גם יתרונות מס שונים (הנוגעים למע"מ ולמס רכישה). עם זאת כאשר בוחנים קבוצות רכישה מול רכישת דירה מיזם או רכישת דירה יד שניה, שמים לב שקבוצת הרכישה טומנת בחובה גם מספר חסרונות: פעילות בקבוצה גדולה של אנשים עלולה ליצור לא מעט ויכוחים וחילוקי דעות שיעכבו את התהליך, קשה מאוד להעריך מה יהיה מועד מסירת הדירה והתהליך לא נמצא תחת חוק המכר ולכן לא מזכה את הרוכשים בערבות חוק מכר ובהגנות נוספות שהחוק מציע.

התחל בהליך בחירת עורך דין לקניית דירה

איך תשמרו על הזכויות שלכם בהצטרפות לקבוצת רכישה

אם החלטתם לעשות צעד ולבצע רכישת דירה בקבוצת רכישה, יש כמה דברים שחשוב שתשימו לב אליהם לאורך התהליך. כך תוכלו לוודא שכל הזכויות שלכם נשמרות, ושבחרתם בקבוצת רכישה שתתנהל ביעילות ותבצע את הבחירות הנכונות.

שימו לב מי מארגן את הקבוצה

במרבית הפעמים מי שעומד בראש קבוצות רכישה אינם אנשים פרטיים שזו הפעם הראשונה שהם פונים לאפיק יזמי שכזה. לרוב מדובר בגופים או באנשים פרטיים בעלי ניסיון בתחום. כאשר אתם מבקשים להצטרף לקבוצת הרכישה בדקו מי עומד בראשה: האם הוא בעל ניסיון? האם יש לו מוניטין טוב? נסו לאתר קונים שהיו חלק מקבוצת רכישה שארגן וקבלו את חוות דעת. בחנו פרויקטים שערך בעבר: האם הדירות גמורות? תוך כמה זמן הן ניתנו לדיירים? האם היו מהמורות משפטיות לאורך התהליך? כמו בהרבה מקרים גם כאן ידע הוא כוח, ובאמצעות בירור תוכלו להבין האם אתם משקיעים את כספכם בקבוצה שתקדם את הפרויקט ותדע להוציא ממנו את המירב. 

הכירו את הסכם קבוצת הרכישה

כאמור, כל הפעולות שקבוצת הרכישה עושה מבוססת על מערכת חוזית שחבריה חתומים עליה. בדקו האם כל הפרטים הרלוונטיים לתהליך מופיעים בהסכם: מרכישת הקרקע, דרך תכנונים אדריכליים, ענייני מימון וכיוצא באלה. פעמים רבות ההסכמים כוללים אומדנים של עלויות (כיוון שמדובר בתהליך בן כמה שלבים לא תמיד יודעים את העלות המדויקת, ומחשבים את העלויות לפי הערכות). בדקו שהאומדנים המופיעים בהסכם הם הגיוניים ומשקפים הוצאות סבירות בתהליך. בנוסף לכך, וודאו שהזכויות והחובות של חברי קבוצת הרכישה המופיעות בהסכם הן שוויוניות.

וודאו שאתם יודעים איך פותרים סכסוכים בקבוצת הרכישה

ויכוחים וחילוקי דעות הם עניין טבעי, במיוחד כאשר מדובר בהליך משפטי-כלכלי שבו יש צורך לקבל החלטות רבות לאורך התהליך, ומי שנדרש לקבל את ההחלטות האלה היא קבוצה גדולה של אנשים.

שימו לב מהו המנגנון לפתרון חילוקי דעות בקבוצת הרכישה שלכם. מוטב לשאוף שלא להגיע לבית המשפט על כל אי הסכמה, אלא למצוא מנגנונים חוץ משפטיים כמו למשל בורר או מגשר שילווה את התהליך במידת הצורך. חשוב להבין שדיון משפטי תוך כדי התהליך עלול לעכב אותו מאוד, וכמובן להוסיף עלויות. 

דעו באיזה אופן מתבצע מיסוי קבוצות רכישה

רשויות המס מעניקות התייחסות מיוחדת לאופן שבו יש למסות יזמים בקבוצת רכישה. רק לפני כמה שנים, תוקן חוק מיסוי מקרקעין כך שתיכלל בו הגדרה לקבוצת רכישה (תיקון 699). מאז רשות המיסים ובתי המשפט מעדכנים ומחדדים את ההוראות השונות הנוגעות לאופן המיסוי, מי צריך לשלם את מס הרכישה ואיזה מס מושת על מארגן הקבוצה. לפני שנכנסים לתהליך חשוב להבין מה המס שיוטל עליכם ולקחת אותו בחשבון. 

שוחחו מראש עם עורך הדין בקבוצת רכישה

כשם שרוכשים שוכרים את שירותיו של עורך דין קניית דירה, כך גם את התהליך של הרכישה בקבוצת הרכישה מלווה עורך דין. מומלץ להיפגש עם עורך הדין מראש, להעלות בפניו את השאלות שלכם, לוודא את ההיבטים המשפטים של התהליך ובכך לנסות להבטיח שהזכויות שלכם יישמרו לאורך הדרך.

התחל בהליך בחירת עורך דין לקניית דירה

בכל אופן, בשל העובדה כי מכירה וקניית דירה מהווה לרוב את העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר בחייו של אדם, אנו ממליצים להתייעץ בנושא עם עו"ד מומחה בנדל"ן ובמיסוי מקרקעין.